金地置业武汉南湖景苑项目营销推广策略上.ppt

GEMDALE报告大纲★竞争力决定产品力在区域范围内发现本项目直接竞争对手通过横向比较挖掘产品优势找出产品不足制定符合南湖景苑项目的营销推广策略。周边楼盘竞争力分析1.雄楚大道（南湖北）：在售项目中保利浅水湾、翡翠城未售规模较小今年10月份基本可以售罄领秀城一期（11.5万㎡）剩余3.4万方（268套房源）按照当前月均销售65套计算预计今年9月底项目一期基本售罄领秀城二期（8.5万㎡）今年7、8月份动工为高层产品按照10个月的预售工程周期计算领秀城二期最早明年6月推向市场。名都花园（三期B组团）剩余193套房源按照当前月均销售25套计算预计今年11月底销售完毕名都花园四期目前未动工。金地观点：南湖景苑一期今年九、十月份开盘时雄楚大道区域当月有房源可售形成竞争的楼盘为名都花园三期。领秀城二期对南湖景苑二期存在竞争。2.南湖新城：在售项目大多在近两年开始开发未售规模较大约160万平米其中南湖山庄、澜花语岸基本售罄；泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城三项目剩余体量共计约150万平米。金地观点：今年九、十月份南湖新城片区内泰然玫瑰湾、公园世家、格林小城将成为南湖景苑的分流客户项目。项目竞争项目物业类型主力户型及面积区间主要物业类型均价未来竞争项目供给情况项目名称竞争楼盘操作思路分析项目名称竞争楼盘操作思路分析项目名称竞争楼盘操作思路分析市场综述报告大纲竞争项目《定位》对比品牌树雄楚大道（南湖北）标杆项目2.价格贴近泰然玫瑰湾、格林小城借势发力分流客户抢占市场3.差异化竞争策略借势高位亮相保持形象领先南湖景苑的整体产品定位虽然是以普通住宅为主但为了在南湖区域及南湖北区域众多竞争项目中脱颖而出我们必须有一个较高定位和适中价格的高性价比特点不断制造片区热点话题因此我们在整体的入市形象上要保持领先确立片区核心项目地位因此我们相应投放的媒体选择侧重于户外广告报媒及不间断事件营销项目现场展示以确定项目的市场形象。根据对雄楚大道区域的市场调研可知客户主要来源区域为：南湖片区、中南片区、火车站－紫阳路沿线、武工大沿线至雄楚大街沿线、武汉大学片区、华师片区等。客户特点分析：1.我们的目标客户非常认可雄楚大道的便利交通、认可该区域丰富的自然景观资源希望在此购买与品质感强的中高档物业而且能承受相近的价格。2.我们的目标客户与泰然、大华、金地的客户是一群人但是他们还是有少许差异的他们经济上、社会地位上相比略有差异。价格驱赶南湖景苑：南湖景苑1期预计销售总价区间为39万～70万范围内该总价为武昌区域内的中高档住宅的总价水平该楼盘的客户群体对总价承受能力较强。主要购买群体为：南湖片区内居民及周边高校老师科研机构人员、企事业单位中高层管理人员、政府公务员及其私营业主；中南片区内及周边写字楼中高层管理人员、中小学老师、政府公务员、企事业单位中高层管理人员、私营业主；雄楚大道片区内及周边高校老师、私营业主、科研单位职员、政府公务员；武泰闸区域内及周边私营业主、企事业单位中高层管理人员。重点单位客户：中铁11局、武汉理工大学教师、武汉大学教师、中南建筑设计院、武警总队、709研究所项目定位客户影响因素