浙江杭州下沙龙湖滟澜山项目营销推广策略提报.ppt

龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报“城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转和体贴……华丽高贵的建筑无法取代静水流深的文化培养和美育。”华坤道威期望和龙湖一起实现的不仅仅是营销和品牌的业绩更希望共同为杭州打造一处可以滋养浪漫和优雅的生活街区。Ⅰ报告目的：认识下沙、了解市场杭州城市格局：一主三副的城市格局各组团依托不同资源和产业形成各自的区域定位。下沙作为其中一个副城是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性。区位：位于钱塘江下游处于杭州湾的南部位置三面临水、14公里江岸线。幅员、人口：1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区行政管辖面积104.7平方公里辖区人口30万。支柱产业：电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料区域文脉：目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发区区域发展战略：“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略；区域未来发展方向：国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心。下沙景观资源丰富湖景、江景、湿地景观是杭州的后花园区域发展历程（实现从“建区”→“建城”、“依江”发展→“跨江“发展的转变）下沙区域功能定位：以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市建设国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。2006.6下沙十一五规划获得通过下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。规划到2020年下沙新城的人口规模达到60万-70万建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。交通规划—地铁、沿江大道、快速路规划使用缩短了下沙与市中心的时间距离。规划总用地1003.99万平方米其中中心区单元(XS16)为716.56万平方米中沙单元(XS17)为287.43万平方米区块功能定位为：杭州下沙副城公共中心区集行政、商贸居住、文化会展、科技、信息为一体的现代化、生态型中心区。规划理念：功能叠合的CLD(中心居住区)场所居民的日常各种活动均能在功能区内实现；突出公共交通为导向的用地布局以公共交通走廊组织内部中心区商业及周边居住区。规划人口及各类用地指标：规划人口60万建成区60万平方公里（预计可开发住宅面积约1000万平方米商业配套设施约300万平方米同时规划了6000亩工业用地和1500亩研发用地。区域内高层及超高层超100幢。）——扮演角色区域居住氛围—中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替开发区产业—政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用下沙大学科技园—杭州十大文化创意产业园下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型的城市副中心人口规模远期(2020年)60万（其中常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人）远景(2050年)68万；目前杭州经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里目前建成区34平方公里辖区人口超过30万；工业园区、高教园区、社区有机融合是下沙区域的重要特征而人口构成也像它的地域组成一样泾渭分明地分为三个群体。下沙人口30余万人高校学生17万人以产业工人、外来务工为主体的“新杭州人”10余万人下沙本地居民3万人。下沙作为城市东扩的桥头堡及终点站是杭州三个主要副城之一是一个综合性的独立城区；进过多年的开发初步形成了国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心但目前仍处于快速发展期伴随城市化加速、产业结构升等将带动区域人口大量引入与人口结构的升级；钱江新城二期的东扩、地铁、沿江大道、与快速路的开通规划大大拉近与市中心的距离城市地位不断提升；下沙发展经历了从“中心板块”过度到“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期目前政府将重点打造“金沙湖板块”定位为下沙新城的“城市会客厅”是下沙新城的CBD；世茂置业取得51号地作为第一家品牌开发商进入下沙2007年7月25日区域内各版块主要典型项目一览表从板块供应面积上看项目所在的金沙湖板块以中小户型供应为主而区中心板块和沿江板块由于受地段成熟度和景观资源的影响大户型有一定体量的供应面积跨度较大；目前下沙区域各板块价格除了一线江景房外主要在18000元/平米以下且板块内项目的同质化竞争严重。进入09年以来下沙楼市异常火爆也是杭州楼市首先复苏的板块至今供给实现成交12019套远远超过了供给的8311套市场供不应求可售面积余额不断下滑；在09年2月份跌入低谷后成交价格一路走高在10年2月份到达最高15619元/平米整体价格趋势走高区域整体价格向2万/平米靠近。未上市地块2010杭州市读地手册地块详情下沙典型项目客群研究朗诗国际地理位置地理位置地理位置