龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报.ppt

龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报“城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转和体贴……华丽高贵的建筑，无法取代静水流深的文化培养和美育。”华坤道威期望和龙湖一起实现的
不仅仅是营销和品牌的业绩，
更希望共同为杭州打造一处
可以滋养浪漫和优雅的生活街区。Ⅰ报告目的：认识下沙、了解市场杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。下沙作为其中一个副城，是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性。区位：位于钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置，三面临水、14公里江岸线。
幅员、人口：1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。
支柱产业：电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料
区域文脉：目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发区
区域发展战略：“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略；
区域未来发展方向：国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心。下沙景观资源丰富，湖景、江景、湿地景观，是杭州的后花园区域发展历程
（实现从“建区”→“建城”、“依江”发展→“跨江“发展的转变）下沙区域功能定位：以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市，建设国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。2006.6下沙十一五规划获得通过
下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。
下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。
规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。交通规划—地铁、沿江大道、快速路规划使用，缩短了下沙与市中心的时间距离。规划总用地1003.99万平方米，其中中心区单元(XS16)为716.56万平方米，中沙单元(XS17)为287.43万平方米
区块功能定位为：杭州下沙副城公共中心区，集行政、商贸居住、文化会展、科技、信息为一体的现代化、生态型中心区。
规划理念：功能叠合的CLD(中心居住区)场所，居民的日常各种活动均能在功能区内实现；突出公共交通为导向的用地布局，以公共交通走廊组织内部中心区商业及周边居住区。
规划人口及各类用地指标：规划人口60万，建成区60万平方公里（预计可开发住宅面积约1000万平方米，商业配套设施约300万平方米，同时，规划了6000亩工业用地和1500亩研发用地。区域内高层及超高层超100幢。）——扮演角色区域居住氛围—中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替开发区产业—政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用下沙大学科技园—杭州十大文化创意产业园下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型的城市副中心，人口规模远期(2020年)60万（其中常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人），远景(2050年)68万；

目前杭州经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口超过30万；

工业园区、高教园区、社区有机融合是下沙区域的重要特征，而人口构成也像它的地域组成一样，泾渭分明地分为三个群体。下沙人口30余万人，高校学生17万人，以产业工人、外来务工为主体的“新杭州人”10余万人，下沙本地居民3万人。下沙作为城市东扩的桥头堡及终点站，是杭州三个主要副城之一，是一个综合性的独立城区；
进过多年的开发，初步形成了国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心，但目前仍处于快速发展期，伴随城市化加速、产业结构升等将带动区域人口大量引入与人口结构的升级；
钱江新城二期的东扩、地铁、沿江大道、与快速路的开通规划，大大拉近与市中心的距离，城市地位不断提升；
下沙发展经历了从“中心板块”过度到“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期，目前政府将重点打造“金沙湖板块”，定位为下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD；世茂置业取得51号地作为第一家品牌开发商进入下沙
2007年7月25日区域内各版块主要典型项目一览表从板块供应面积上看，项目所在的金沙湖板块以中小户型供应为主，而区中心板块和沿江板块由于受地段成熟度和景观资源的影响，大户型有一定体量的供应，面积跨度较大；
目前下沙区域各板块价格除了一线江景房外主要在18000元/平米以下，且板块内项目的同质化竞争严重。进入09年以来下沙楼市异常火爆，也是杭州楼市首先复苏的板块，至今供给实现成交12019套，远远超过了供给的8311套,市场供不应求可售面积余额不断下滑；
在09年2月份跌入低谷后，成交价格一路走高，在10年2月份到达最高15619元/平米，整体价格趋势走