安徽滁州臻美天城项目整合营销推广策略思路_105页_XXXX年.ppt

从品质到品牌的蜕变超越大滁城、成就品牌建设超强阵容、服务一个企业目录第一部分：项目现状分析地理位置——区位优势明显南京一小时生活圈行政区划——辖2市4县2区安徽面积第三大地级市滁州概况项目概况【项目产品配比】【产品分布】项目外部环境[四至]项目价值点梳理>地段价值：市区中心、学区房>区位价值：靠山临湖适宜人居>园林景观：原生态山林、百年香樟>建筑概念：地中海风情建筑主流产品：滁州首个下沉式庭院花园、观景阳台、空中花园价值唯一：首个高绿化率、低容积率的高尚社区目标：打造滁州城市首个下沉式别墅——顶层豪华“空中别墅”、百万价值标榜——第二部分：蓄势期营销简要回顾02月初项目工地围墙形象宣传开始；02月下旬营销中心装修完毕后开始启动使用；03月初完成项目楼书及传播礼品制作接待客户对外营销传播；02—09月项目开始接待人员并储客；08月初项目在安房网的网上销售中心开通09月初滁州楼市宣传册制作完毕并已过入宣传；10月国庆进行意向诚意登记活动；1、国庆客户意向审请房源人数国庆7天假期期间（2010/10/1-----2010/10/7）臻美天城户型图全城首发公布项目策划组向前期积累来电来访的客户进行回访回访方式是在营销中心项目置业顾问的引导下进行对臻美天城认购户型申请。截止7号为止在我们臻美天城销售团队共同的努力申请认购意向的客户共有301个。2、客户来源区域分析从来访申请购房意向登记来看主要客户来源于本地居民最多来访客户301个就有255个来自于琅琊区占到整个来访客户比例的85%。所以本地客户是我们的主要目标客户群体。3、客户购房目的分析从客户的来访问卷中有301个客户接受了问卷调查有289个客户表示购房动机主要是自住为主。主要是改善性住房客户年龄分布在35-40岁之间为主要客户群体。而作为投资客户占到3%这部分客户主要以商铺感兴趣。自住兼投资的客户占到住宅部分的1%。4、客户购房面积分析本项目主要为大户型房源。从此次户型全城首次公开以来反馈的结果显示较多数客户择房面积在120-140平米之间占到45%的比例。其次是五号公馆的115平米的房型共有88个客户做了认购意向申请占到29%的比例。5、客户选房栋数分析客户在选楼栋最多的是1#楼共有88个客户单一的选择了该栋楼占到四栋住宅楼29%的比例。其次是3号公馆受到客户的热捧占到23%。只有2号公馆客户所选比例相对较小只有7%。另外有20%的客户选择在1、2、3、5号公馆混合意向的客户有60个。6、客户选房层数分析本项目为滁州市首个下层式庭院是本项目的个性化产品特色。以及高层的空中花园户型为本项目可以加分。通过整合来访客户的认购意向申请可以看出下沉式庭院和空中花园都比较受到客户的喜爱。高层的空中花园户型占到客户申购的18%而下沉式庭院占到客户认购申请的13%。除此之外是相对比较保守的客户选择在楼层中间的户型居室。在7层以上和7层以下选房的客户相对持平分别占到35%和34%从国庆前期的客户意向申请调查带给我们巨基中国是什么样的市场启法呢：1、如何准确设定目标客群？2、如何将项目的独创性、资源唯一性进行整合提炼总概念形象？使项目本身的USP进一步的挖掘提升？通过什么样的营销手段来实现？3、如何真正意义上来鉴别我们的诚意客户什么样的方式来洗客？4、如何借助独特性产品力将永泰企业品牌进行提升？带着以上的问题我们进入下一章…………第三部分：整合营销的传播消费者整合从板块方面来看：本案主要以琅琊区客群为主。做引导滁州楼市的领跑者争取泰鑫项目的客户群产品整合产品整合产品整合（二）升值性（二）升值性繁华与宁静、工作与生活、娱乐与学习瞬间切换竞争优势明显。稀缺山景项目产品定位广告的表现【下沉式院落】广告的表现【空中花园别墅】一庭天下阔绰院落广告的表现广告的表现广告的表现广告的表现广告的表现第四部分：产品包装完善建议院落布局下沉式庭院、客厅豪华精致中央水景在现规划上赋予园林“地中海风情”的概念——超越依山而居环境打造极致欧派环境——室外景观休闲展示【入户大堂】入户口位于架空层部位地面铺砌天然石材墙身铺贴天然石材石膏板天花吊顶配精美灯饰。【入户大堂】双开式电梯门变公共空间为私家空间每层楼独立电梯门禁私密尊贵特设中式餐厅作为尊贵洽谈厅工艺品显示出业主对生活细节的追求。海尔集成厨房外墙保温必选动作产品展销建议产品展销建议产品展销建议产品展销建议营销推广建议第五部分：认筹&认购活动策划思路策划方案体系贯彻巨基地产机构针对滁州【永泰·臻美天城】（以下称“本案”或“本项目”）项目的整体营销思路在最大的化的保证、实现项目的操盘成功建立在我们对本项目的深度认识、分析基础上。同时结合我们对滁州房地产市场的整体“地毯式”调研、深度分析