伟业-北京世纪华侨城项目营销策略报告-66PPT-7.ppt

北京世纪华侨城项目营销策略报告价格30-90万外来人口占相当比例目前外地务工、经商人员已达到20％。并成逐年递增趋势。从客群购买比例发展来看外籍（含港、澳、台）和外省市购买逐渐增多1、北京将进入消费稳定增长期并能长时间保持消费活力。2、土地政策及金融政策的实施将影响行业进行清盘使市场经营更为有序。3、北京的大规模城市建设给北京房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。4、二三级市场的影响二手房存量大随城区价格上扬和供应量紧缩必将更加活跃。二、三级市场的活跃不会抑制一级市场的销售情况相反会带动一级市场形成联动。二手房市场将冲击低档住房市场置业升级将给中高档住宅带来更大的购买需求。5、2008奥运的影响07－08年出现无新增住宅的真空市场现象。新增奥运场馆将制造多个住宅新区。奥运带动京城北部购房热点地区更加升温进一步拉大南北差距。凭借强大的资金实力以32亿竞拍价购得北京48.78公顷的土地。不停进行事件的制造为项目做了免费的宣传。承诺“开发一个社区建设一个公园”。山水文园周边项目均价差异较大世纪东方城、山水文园与我们项目将形成三足鼎立之势各个项目各有所长。所以寻找市场差异化是华侨城项目核心竞争力的体现我们在下一章将有详细阐述。区域内现有世纪东方城低价入市而翠城为经济适用房属低端定位因此本案在此区域塑造中高端产品有一定的难度。且周边项目均为大盘操作后期市场存量巨大未来竞争将异常激烈。所以需要通过实效性较强的活动和密集性的媒体投放进一步提升华侨城品牌形象拉开与周边项目的差距。打生态概念是本区域项目的共同特点这需要我们要对产品进行深度挖掘差异化对待从更高的层次提升生态的意义和价值。朝阳公园东南三环重点项目一览表百子湾地区重点项目一览表总论第二部分项目分析A华侨城——强势品牌华侨城“旅游＋地产”开发模式户型与竞争对手户型比较与竞争对手园林比较通过上述分析华侨城项目的综合产品力提炼——舒适尺度的生态板式住宅第三部分营销策略项目卖点梳理与核心价值提炼分主题和关键词强势总体推广思路总体推广调性活动营销——充分造势增进理解整合营销结构（一短二长）品牌营销之华侨城寻找知情人Step3.活动整体结构图品牌营销之借船出海三地联动活动营销之《创世纪》大型开盘演出活动营销之系列旅游地产论坛顾客营销之我爱我家的联合互动我爱我家将为华侨城提供“升级理财”整体服务销售支持之区域内现场引导销售支持之销售工具媒体选择与投放表（一）——准备期与预热期（04年10月—05年2月）单位：万元表（二）——认购期与开盘期（05年3—5月）单位：万元表（三）——强销期1与持续期1（05年6—9月）单位：万元表（四）—强销持续期2与收盘期（2005年10月—2006年4月）单位：万元华侨城一期推广费用分配明细表单位：万元第四部分销售执行价格定价与调整工程要求及实楼样板间建议联合营销体组织结构关于联合营销体的相关问题Thanks.