世联北京市房山区世界名园营销策略报告.ppt

营销策略报告报告纲要一、房山区域分析房山区——人类文明之源历史悠久“西部生态带”、交通方便生态、旅游、文化资源丰富但开发利用不够产业优势明显高于通州区北京区县工业排名（第四）但房山房地产开发缓慢不属于居住热点区域区域面临的机会：06年初北京规划局发布北京将建11个新城房山区为其中之一新城规划具备优势的功能配套二、项目本体分析起始点（二）项目基本经济指标（三）世界名园配套体系丰富可替代中心城市的丰富性、便利性以四个不同的国外标志性城市的命名不同的组团以契合项目“联合国生态社区”的定位；为解决社区生活配套问题规划了大面积的商业街和教育配套；以六层带电梯板楼为主兼少量板式小高层（6#、7#、22#、25#）保证了相对较低容积率的建筑形式；总共2762户其中A区在售共772户。一期经济技术指标2、配套启动较晚不能先行展示3、户型属于区域主流设计六层带电梯板楼为主的建筑形式区域稀缺（四）项目本体综合评价三、项目成交客户分析项目成交客户分析认可本项目的因素：配套、规模、景观、环境目前成交客户收入水平集中在2-6千元/月。客户购房目的中自住与给父母购房占据70%比例投资客户也占据较高比例。四、区域市场房地产项目分析大窦桥（二）区域市场项目比较田家园小区（三）区域市场销售情况统计（四）区域市场存量统计（五）区域市场客户分析（六）区域市场总结五、项目占位目标（一）项目SWOT分析卖点整合区域？中低密度带电梯板楼区域稀缺。区域主流户型不具备绝对竞争优势。景观园林规划品质难以抗衡其他项目。设施、设备、交房标准也无特殊亮点。商业：8万平米商业大街尚未成形区域非商业投资热点区难以“先声夺人”。医疗：项目原定位为养老型社区引进国家级医疗配套但没有及时到位。教育：蓝天幼儿园已经签约进驻北京八中（初中、高中部）还在谈判中。北京第一大盘320万平米建筑面积。规划人口5万为目前整个窦店镇居民总数。已经脱离社区的概念形成城市的轮廓。大社区服务与管理品质比较关键。本案智能化系统医疗服务平台、特色“一卡通”服务较为突出但物业管理服务公司暂未明确物业管理价值空白。实物展示X区域房地产项目联合借势、造势炒热区域提升市场关注度造成区域物业升值话题！在解决危机问题、展示问题的前提下跳出单纯的大盘竞争营造“城”的营销模式引领市场抢占最大量客户份额！对抗性营销劫杀竞争对手客户群！预留升值空间增加楼盘吸引力！大客户营销开辟大体量营销阵地！（三）项目占位六、项目占位下的整体策略安排（一）策略总攻略（二）策略总攻略展示攻略展示攻略展示原则：（二）策略总攻略常规营销渠道分析根据项目情况分两个阶段制定推广策略06年以危机处理与案场整改为主营销推广以低成本、直销性渠道为主。07年项目起势迅速扩大项目信息覆盖面与市场影响力奠定大盘形象。1、06年营销策略形象定位、核心概念与营销主题06年推广攻略06年主要推广内容出位、出彩北京燕化集团阶段性地组织相关专业人士（建筑及园林规划公司、物业管理公司、医疗、教育等配套机构、环保公司等）的“项目推介沙龙”分项研讨项目主推广线上的核心议题演绎“城”的画卷。——城的理念七、商业销售建议世界名园商业概况一般城市居住区商业设施指标公共服务设施控制指标（平方米/千人）-----------------------------------------------------------------------------居住规模居住区类别建筑面积用地面积总指标1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)----------------------------------------------------------------------------------------医疗卫生60～80100～190（含医院）(160～280)(260～360)----------------------------------------------------------------------------------------商业服务700～91