世联_广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略.ppt

报告目录：本体地势条件分析地块形状规整土地平整比较利于规划昭示性分析东邻内环西路昭示性较好总占地世联对本项目初始认知市场房地产整体市场：惠阳大亚湾商品房销售面积及均价稳步增长房地产发展上行通道逐渐打开惠湾市场危机：从供销层面、客户层面、营销层面看惠阳大亚湾房地产进入全面同质竞争1.市场供应：从12年惠阳大亚湾市场重点项目销售看总体以40-50㎡1房70-80㎡2房90-110㎡3房、120㎡左右4房为主30.79-74.723.均价梯度：虽然惠阳大亚湾房地产整体市场“量价齐升”但是片区楼盘实现销售价格较为均衡难以突破价格天花板4.总价特征：市场上大面积、高总价产品走量慢；户型紧凑型、低总价（最佳总价区间20-40万）相对畅销6.去化速度：热销项目周均去化套数普遍在20套以内最多在34套左右7.未来供应量：惠阳区2012年供应量预计约为107万平米未来竞争压力大8.未来供应结构：2012年惠阳大亚湾高层供应产品同质化严重市场竞争将更加激烈9.渠道营销：惠阳大亚湾项目营销渠道同质化严重营销价值贬损1.市场供应：联排170-300㎡双拼250-350㎡独栋300-450㎡少数叠拼产品供应其中150㎡以下的别墅产品处于空白区2.价格表现：以联排供应为主总价集中在140-250万之间调控下价格战开启3.市场走量：上半年惠湾别墅月均走量0.5-8套主流走量面积在200㎡左右4.未来供应：今年下半年可预见的别墅供应量近1000套以联排供应为主产品同质化严重5.成交渠道：2012年1-5月别墅主要成交渠道为三级渠道转介及老带新等圈层营销配合特价、低首付方式以价换量市场疯狂已至此！深圳客户牵引乏力1.本地客户：惠阳项目本地客比例较高整体以公务员、私营企业主为主有一定挖掘空间本项目具备牵引本地客的基本质素2.产业客户：大亚湾目前处于过渡阶段——配套的需求促使产业客向惠阳甚至惠州外溢坑梓本地客户为主（40-50%）其中惠阳淡水居多以本地公务员、私营企业主二次或多次为主（82%）驱动客户原因：社区规模+配套+环境换房原因：换大（希望能一次性到位）家庭结构扩张彻底改变面积需求（结婚孩子成长空间需求/父母同住）置业需求：60-80万中大3房/小4房比较合适（120-140平米）市场上部分产业移民的首置客户受到价格和前景吸引在惠湾置业主要一是沿大亚湾产业园区分布：西区工业园、东区石化城和和黄惠州港；二是龙岗大工业区当地的中低端客户；典型项目：白云自在谷他们多为企业中高技术人员月收入约5000元/月以上首付两成部分有交通工具私家车1辆36严先生26岁金融业来深圳3年未婚来到深圳已经三年了喜欢这个城市充满激情和活力很想在这边安个家虽然是一个人但也要有个房子不管多大总得有个窝啊！但是这两年深圳的房价实在是涨的太快了关内的看了太贵了根本买不起2手房也看了没有社区房子的户型也总不满意其实总价还是有点高承受不起了。去关外看了看也都1万多了实在承受不起而且关外很乱曾经在布吉被抢过对关外实在没什么好感有阴影得最主要得是交通差环境乱价格又高得惊人小户型可选的也不多。前段时间我有同事在惠阳买了房价格很低开车过去1个小时左右我到那边看了一下那边未来发展不错高速、地铁都在修而且那边有小户型的我现在正在考虑也买一套总价低这样我还能买辆车每天来回1-2小时还是可以接受的北京上海那边上班不都是这样吗？周末可以好好在家休息啊！产业中高端客户：追求一定总价的大平面/别墅豪宅梦想主要为产业的中高层管理和小企业主客户工作集中在龙岗布吉和中心区主要30岁以上中高层管理职务他们的家庭年收入主要集中在16万以上多次置业者居多有购买能力个人篇：1、年龄：30-40岁居多——事业上升期2、职业：个体工商户/小企业主/中高层管理者为主3、行业：行业分布上比较分散制造业、金融业、法律、会计、房产等都有涉及4、居住地点：普通住宅小区的高层5、工作地点：距离工作地点周边车程1个小时以内4、置业经验：多数没有别墅置业经历家庭篇：1、人口数量：3口之家居多2、老人：老人一般不一起居住3、孩子：孩子在8-12岁不太关心学校一般都选择寄宿类学校5、车：1-2辆车典型客户案例：李先生36岁龙岗小型制造业企业主目前居住在家中自建房年收入在20-30万三口之家私家车:丰田“之前去看过大山地小区里面感觉蛮好的但外面过于荒凉了最主要是价格太高算下来我每个月的月供太高了经济上有些紧张朋友介绍去看了惠阳大亚湾那边的光耀城、半岛1号、珠江东岸比较喜欢光耀城200平米左右的联排价格上比较合适距离近当时看了之后就当场下定了将来路修好了出行会更方便。”该类客户是当前大亚湾深圳关内客户的主要力量小户型低