世联_天津_犀地项目营销策划报告（终稿）_75页.ppt

天津犀地项目营销策划报告报告结构实现项目均价15000元/平米实现项目的利润最大化报告结构城市核心稀缺地段具备不可复制性二居140平米大面积奢侈园林四级梯次绿化五星级标准大堂五星级私属会所舒适健康型配套设施体现人性化本体界定：本项目具备成为顶级公寓的基本质素。报告结构现有市场竞争区域二级市场奠定地段基准价格价格水平决定项目面临全市范围竞争A货豪宅对本项目仅形成干扰不是竞争潜在市场竞争未来上市项目的地段与产品决定无法构成本项目竞争稀缺土地打造高端项目提升本项目区域价格平台报告结构成交分析本项目大面积三居相对滞销实现低价格情况下销售速度尚可二次开盘提价后销售速度低于平均水平存量产品中大面积户型比例大、总价高带来后期销售压力成交分析总结营销推广分析各阶段营销推广分析营销推广总结成交客户分析客户写真客户写真客户写真客户分析总结报告结构位置：朝阳区新源里新源南路与新源街十字路口的西北角；规模：29000平米公寓约11000M商业约10000M分布在地下一层至地上三层；地下车库约8000M；户型：以393平方米和720平方米为主分布在地上五层至十七层共23套；价格：6-8万/平方米；建筑：加拿大阿瑟·埃里克森；装修：精装修；物管：锦江国际集团；燕莎商圈案例1——北京昆仑公寓案例1——北京昆仑公寓案例2——北京棕榈泉国际公寓案例2——北京棕榈泉国际公寓案例2——北京棕榈泉国际公寓案例2——北京棕榈泉国际公寓案例3——北京锋尚国际公寓案例3——北京锋尚国际公寓案例3——北京锋尚国际公寓案例启示之于本项目报告结构我们的问题1：目标客户有偏差基础形象：35-45岁拥有温馨完整的家庭财富：事业有成身家丰厚。拥有多处物业乐于投资有形资产。阶层：成功的私营企业主文艺精英金领管理层……性格：外表平和内心充满生活激情生活：超然游离于生活琐事之外行踪不定追求丰富多彩的生活文化：接受西方生活观念但更注重中国儒家精神内涵精神追求：阶层感与身份标签渴望被尊重、被认可地段价值只有针对目标客户的精神需求进行基于无形价值的项目营销才能把我们带入蓝海竞争实现项目价值的有效传递。项目无形价值的核心在于以奢侈品体现的阶层感迎合客户精神需求营销策略及关键行动项目整体营销策略形象策略Action1：重新定义五大道区域五大道从骨子里彰显着权贵他代表着历史的传承、代表着一个阶层……Action2：通过宣传语与奢侈品建立联系神秘、内敛、有品质Action3：顶级奢侈品展Action4：高品位客户活动展示策略Action1：销售现场制造场景转换Action2：项目公共空间提前展示客户策略Action1：销售团队武装到牙齿Action2：供高水准服务——体现客户尊贵身份Action3：高水准服务覆盖看房全过程推售策略推售策略——推售安排及目标预估方案一2006年THANKS！