XXXX北京亚澜湾别墅豪宅项目营销策划提案-伟业.ppt

重整河山待后生合作背景前言我们目标重新树立项目中国十大豪宅品牌2006年底以前完成剩余房产80％的销售率目录市场分析■国家加大宏观调控力度影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。2005别墅市场受政策影响比较小■2004年以后土地供应逐步减少现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地“稀缺资源”集中放量■别墅市场客户承受风险的能力更强自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。政策循序渐进调控精细入微市场供不应求价格借势上涨双向持续高温客户呈现升级别墅市场分布态势延庆宏观市场分析■高性价比的别墅大量推出并迅速占领市场■随着城市道路的扩展一些远郊区县价格相对较低的别墅开始面向市场整体拉低了销售均价■北京别墅市场依托交通、自然资源迅猛发展■别墅产品逐渐完善、区域特点逐渐清晰■别墅产品品质上升、别墅市场细分加剧■本项目基于北京市大市绝对竞争较少相对竞争较为突出市场分析竞争区域分析山怀柔境内山脉连绵境内山青水秀环境优雅空气清新有“天然氧吧”之称.区域市场表现红螺湖别墅龙山新新小镇简介■湖光山舍周边地块占地：5000亩其中1500亩建设为5星级度假村1000亩别墅用地2500亩高尔夫市场分析北部重要的生态涵养区东部发展带上的重要节点区域市场分析水库上游生态涵养发展区密云别墅从分布上看主要集中在白河流域分为南北两段本案位于白河流域南段别墅聚集区内。目前区域市场的别墅项目大约10个基本情况如下：北京客户占85%以上的比例职业主要为国企单位管理人员及生意人考虑购买因素主要为休闲度假之用从两个典型别墅项目销售情况分析有以下特点：区域市场发展不成熟仍处于初级阶段。价格水平相对较低6000元以下的供应最大占总供应量的60%其中5000元以下供应占总供应量的46%。产品缺乏特色。以相对经济实用的小独栋或类别墅物业为主。本案在区域中价格较高区域市场独栋类产品价格区间集中在6300-8000元/平米之间区域市场的供应以经济型别墅为主区域供应的物业类型以相对经济实用的类别墅类物业或者小独栋为主。其中翠堤花墅、水墨庭院、白河涧、鸿福天地等项目的主力供应均为户型面积界于200-300平米之间的类别墅及小独栋而茉莉山庄、紫霞谷纯粹独栋产品的主力户型面积超过350平米。本案户型面积在区域中较大密云潜在项目结论－市场项目分析■透视现状■产品解析■销售现状问题解析密云别墅项目为什么卖的动？应该感谢亚澜湾!!!!许多北京客户是因为慕亚澜湾的名而来当看到周边项目的价格大多集中在4000-7000的区内却因为本项目的价格望而却步了所以是我们以前的营销推广给周边的项目带来了客户。▏当时间在流逝我们损失的是什么？▏我们如果还维持目前的现状我们为密云带来的是什么？寻找症结所在▏为什麽销售率如此低?项目分析■透视现状■产品解析■销售现状问题解析产品从外立面、户型设计、面积分配、公共建筑、产品细节等诸多方面存在问题需要进一步调整外立面破旧有缺损；沿湖户型亲水性设计不到位户型南向采光不合理车库占用南向面积需要有明确的主题公建过于分散项目分析■透视现状■产品解析■销售现状问题解析销售现状问题解析项目核心卖点没有表述清晰；推广手段过于单一；销售说辞没有引导；销售现场气氛冷清；总结：物业未体现项目高端形象以及高品质服务未达到销售促进的作用。SWOT分析项目定位城市第三极别墅领跑者第三极远郊别墅解决之道客群深度客群深度具有体面的职业特征。他们从事的行业对个人素质要求较高从事的多是智慧型工作如外资企业高级职员、大型企业高层管理人员、自由职业者、私营企业主等。追求理想化的生活方式。他们是企业的关键核心层。这决定了他们的工作压力相对较小工作之余的休息时间比较容易保证他们具备追求理想化生活方式的意识基础和实现理想化生活方式的客观条件。对产品感性化认同、对价格理性化认同。他们强调居家的情调、生活的情趣、追求消费的品质和质量。有创作性、思想性空间需求。他们可能是自由职业者他们思路开放生活方式与普通人循规蹈矩的生活差异较大。对他们来讲精神追求从某种意义上要重于追求。他们是思想上敏感的一群人。重视家庭感。他们的感性认识强烈事业的成功使他们更加珍视家庭的幸福指数他们是社会的顶层他们有机会看到社会的整个层面他们会因此而变得比社会的任何其他层次都敏感。他们更需要家庭的关爱和亲情的呵护。他们更重视家庭感。追求超前的高品质生活水准。他们的物质基础无法满足现阶段享受高品质生活的需求较高的个人素质对生活质量、生命意义的理想化追求使他们拥有强烈的超前意识超前意识是他们身上非常明显的特质。1、追求贵族式的阶层化区隔不愿被人窥视不愿被人打扰。2、他们购买的并非是建筑本身而是建筑里的生活。3、永远不想成为空间的附属物强调个性化强调自我拒绝盲目接受。4、期待空间的不断