合富辉煌-天津武清经纬项目营销执行方案.ppt

武清经纬项目营销执行方案——《第1章：区域·分析》————《第1章：区域·分析》——区域经济发展与规划城市及区域社会经济发展现状武清区产业——以二产为主高新技术产业是武清的支柱产业自行车和地毯行业等传统行业占较大比重。区域人口现状分析武清区位于环渤海的京津冀经济圈之中京津冀作为全国三大核心经济圈之一与长三角、珠三角一道创造了全国1/3强的经济产值。城市总体规划与城市发展战略天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构：“一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。“两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。北京武清新城位于京津黄金走廊核心位置定位于发展天津联系首都方向的门户适宜创业、居住的新兴城市希望通过高铁带动实现跨越式发展。河西规划居住用地主要集中在光明道以南城西居住区是未来供应热点在武清远期规划中城市交通体系完善高铁站点成为武清重要的交通枢纽为连接京津两地提供了良好条件武清处于京津大通道的重要节点位置具备承载京津大都市圈未来的潜力；武清的交通优势利好已经兑现开发区发展稳定；武清拥有湿地自然环境整体城市化率低农田保留完整具备成为生态宜居城市的自然属性但城市属性弱需要长期发展；依靠北京的配合河北大力发展环首都经济圈概念；依靠国家重视天津大力发展滨海新区；唐山依靠自身能源及港口优势试图与京津平起平坐；武清在环渤海区域缺乏更高层次的重视；利好尽出缺乏带有强烈预期的跳跃式增长武清的发展更趋向于平稳。区域经济发展与规划政策基调两年内多次“高压”政策出台销售滞阻存量激增自2011年始价格持续波动上扬整体增幅趋缓2011年新建商品房价格增幅仅为6.7%武清供应量、存量快速增长2011年末销售有所下滑2012年初成交冷淡2011年3月限购令实施后天津住宅成交量连续两月走低5月开始回升；10月开始限购再次发力成交量连续走低；2012年1月受限购和春节假期等因素影响成交量达到新低点。2011年成交价格在3月触底后迅速回升；6月开始成交价出现小幅；10月开始成交均价一路攀升并于12月达到全年最高点。2012年1月成交量降至新低点受成交结构影响成交均价大幅下滑。武清为2011年天津市商品住宅成交量最大区域全年成交均价波动幅度小受各项目推货政策和成交区位影响11月开始成交均价小幅走低。从供应量看武清区二室住宅类产品供应量占到总体供应的60%其次是三室产品占比24%；从消化率看一室产品去化率最高达86%二室次之为71%；由于武清区域房地产具有以蓝印为主力支撑的特点故小户型经济类产品供求旺盛。90-120平方米的产品是市场主流占到总供应量的39.98%占总销售量的41.4%。90平米以下产品所占市场份额较小但其市场去化率较高达72.3%。以上产品供求特征与武清区域购房者特征和70/90政策影响直接相关。区域经济发展与规划10未售产品较少但未来供应量大容积率集中在2左右建筑类别以高层为主复合类项目为主流前有堵截后有追兵项目市场竞争压力大城区项目多以复合类产品为主主力面积以70-120平米为主两室是主力供应2011年1-9月武清纯高层项目成交均价环比波动幅度较大；2011年10月至2012年1月武清区纯高层项目均价环比波动趋于平稳。2011年10月开始武清区各项目成交均价环比波动幅度均有所减小；2012年1月成交均价环比微量上升。项目名称34主要竞品的确定由“时间维度”、“面积区间”、“品类维度”等多个维度确定间接竞争成交成交城区土地成交多位于河西板块河东板块平均楼面地价升高推出日期推出日期——《第2章：本体·分析》——项目紧邻京福公路交通通达性优势明显；随着京津城际、佛罗伦萨小镇一期经营、二期建设的快速带动将有力地提升区域形象；项目连接翠通路、杨北公路等重要城市干道出行方便。项目自身景观规划渠有鲜明的特色和资源优势；具有适于居住的生活环境更为宜居。【本体分析】项目经济指标板式小高层+高层绿化面积大大面积水系景观中央园林人车分流项目采用现代简约建筑艺术形式运用现代的材质及工艺强调功能性设计；不仅是文化品位的体现更体现出工业化社会生活的精致与个性符合现代人的生活品位。项目价值梳理【客群分析】私企业主30%+政府官员30%+公务员25%首次置业25%+升级改善25%+蓝印40%08年至今成交客户来源区域已发生明显变化已从地源客户为主过渡到蓝印为主总价接受能力高改善创新户型有机会近80%的客户喜欢客厅较大的户型设计；1/3以上的客户最喜欢主人房带卫生间的户型设计；而这些客户对带有阳光室、储物间以及露台设计的户型也比较青睐。