思源XXXX年武汉光谷未来之光营销推广报告.ppt

目录最后补传统写字楼发展历程高端写字楼供不应求目前武汉市甲级高端写字楼所占的比例不到十分之一。虽然近年来武汉甲级写字楼的需求量年增长都在20%以上但面对企业需求持续旺盛武汉写字楼有效供应却是严重不足。像新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的“满租”现象。发展趋势一：GDP过5000亿写字楼市场将会快速崛起据统计当一个城市GDP达到3000亿时住宅将进入飞速发展期4000亿时商业将超越住宅成为投资热点跨入5000亿时写字楼市场将会快速崛起2010年武汉GDP破5000亿。发展趋势二：投资客、市场资金向写字楼市场转移受住宅市场房价居高不下住宅租金相对下滑投资风险倍增的影响许多个人投资者纷纷把资金投入到政策无影响市场需求激增空置率较低的写字楼市场。”发展趋势三：价格价格价值仍处于洼地但未来将逐步拉升。目前写字楼和住宅仍存在价格倒挂;在光谷人均面积远远低于一线城市平均标准;价格也处于低位运行阶段。潜在供应量：近十年来武汉整体写字楼市场发展突飞猛进但优质甲级写字楼供应偏少；预计未来供应量将有一定提升；市场供求量：写字楼市场需求发展强劲空置率一路走低尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；租金及售价：写字楼租金上涨速度出现加快趋势销售价格也开始走出价格洼地目前甲级写字楼基本只租不售租赁行情不断看涨；客户需求量：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。市场定位思考工业写字楼特征工业写字楼购买限制（仅供参考）工业写字楼客户特征分析本体印象小高层板式建筑、高层板式建筑、高层点式建筑组成外立面玻璃幕墙+铝板幕墙视觉效果好内部配套华中首家激光影院对于形象拨高有一定作用但受综合条件制约难以成为城市标志建筑地理位置优越路网四通八达多条公交路线未来轻轨接口住宅及工业园环绕高大绿植分布出繁华入宁静昭示性有所欠缺同片区多个高端商务产品入市带动商务氛围提升周边综合配套比较缺乏距离核心商圈距离较远区域竞品对比处于市场竞争夹层意向客户分流明显竞争对手十面埋伏独特卖点挖崛项目定位产品定位早期写字楼入驻企业南湖鲁巷鲁巷光谷客户行业分析一、企业性质省内中小型私企、少量中型国企二、从事行业通信通讯、电子机械、贸易供应、工程技术、投资管理、软件IT、电子电气三、面积需求100平方米至400平方米四、置业关注点地段、价格、面积、规模、配套五、置业动机迅速发展型：发展速度惊人需提升综合办公环境多以自用为主资本固化型：自用及投资已完成原始积累需进行实体转化稳固资本产业导向型：下游配套型企业为光谷大型企业提供相关服务综合需求型：动机复杂多种需求皆有实用主义至上的新光谷青年创业家总销售额约8.65亿写字楼总销额5.9亿商业销售金额2.33亿车位销售金额0.41亿当年货量盘点营销渠道、推广动作是否满足来访量？推售策略、案场执行是否满足成交率？推广数据分析进线营销推广分析客户成交分析总目标：有效来访量1100组成交220套来访成交率5：1依现有客户来访量水平计算一季度可积累102组客户成交率8.5:1每季度仅成交12套左右远未达到第二季度90套预定营销目标三四季度目标销售额占全年任务比重的60%有的放矢的策略稳妥的保障举措是目标达成的基础一、提高有效来访量客户描摹客户居住区域客户信息渠道客户交通动线4446买写字楼压力不再山大光谷最性价比写字楼****元/平米起给企业减压为成本开路入主未来之光低投入真有大回报未来之光跨界灵动写字楼只要1/2看过才知道48费用分配预估四、具体推广动作老带新费量比客户交通动线酒店客房可放置铭牌“光谷未来之光提醒您请注意熄灭烟头”、餐厅前台放置项目楼书供客户取阅餐厅包房放置铭牌“光谷未来之光提醒您请不要酒后驾车”、以及项目宣传纸巾盒供客户取用带走银行银行大厅配置报架以及项目单张供客户取阅4S店异业合作与中高端汽车品牌洽谈凡光谷地区指定4S店购车客户如该客户为企业法人即可至未来之光营销中心免费领取车辆行驶保险一份（一年）高尔夫球场：不定期举办小型高尔夫球友谊赛邀请客户及朋友参与优胜者可获礼品6位置东北五环平房桥桥东北五环来广营桥道旗+导视牌现场包装591、短信发送客群标准（湖北省）手机月消费金额200元以上及全球通VIP、车主（武昌洪山光谷）、企业法人、银行存款中大户（100万以上）、证券大户、银行投资理财大客户（100万以上）、商场VIP、各大商会会员、高尔夫会员、高额保险会员2、数据库发送数量约192万条3、发送方式每次发布采用不同主题增强推广效果开盘前后一周保持每周两次发布频率日常保持两周一次发布频率保持起码三家短信公司轮换合作模式增强数据覆盖范围大客户陌拜洽谈香港商报消告所执行思路高尔夫场地分布高端场所巡展——酒店、西餐厅思妍丽723、活动和事件奠创新之石创