天津天房发展－昆俞路项目销售代理竞标报告-113PPT.ppt

天房发展－昆俞路项目撰写说明分析篇天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析2006年社会消费品零售总额完成1356.79亿元增14.0%2007年仍保持着增长的趋势仅1-9月社会消费品零售总额完成1187.97亿元。天津市房地产市场分析数据来源：天津市房管局东丽区房地产市场分析河东区房地产市场分析空港物流加工区远洋地块项目周边市场分析土地市场本项目周边现实及未来供应地块总建筑面积约244万平方米虽然总体供应规模巨大但同期入市的同类产品项目不多因此市场竞争氛围不十分浓郁。普通住宅市场汉拿项目百合春天项目周边市场分析远洋新干线项目位于东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口住宅部分占地15万平方米建筑面积29万平方米共计70栋建筑形式为6层、9层、11层、14层层高2.8-3米一梯两户住宅预计明年3月开盘主推90平米以下小户型均价为7500元/平米。90平方米两室两厅空港国际中心位于天津空港物流加工区内中环西路与西二道交口东南侧占地面积1.565万地板采暖建筑面积：6.77万由三栋11层的小高层及裙楼构成。三栋主楼分别为国际四星级酒店、公寓及写字楼。1-3层的层高为4.8米4-11层的层高为3.3米。公寓为精装修户型以50-120平米为主力户型。酒店式公寓3梯17户预计2008年3月开盘均价7800元/平方米。项目周边市场分析皇冠国际广场位于空港物流加工区中心大道以东东四道南侧开发商为圣光置业。主要产品为公寓、写字楼、酒店皇冠国际广场2007年10月开盘公寓产品为精装修带家具家电均价10800元/平方米共计380套面积有60-70平米一室110-120平米二室150-160平米三室预计09年初入住。通过对项目周边地块及在售项目调研目前在售项目有皇冠国际广场的酒店式公寓产品和百合春天项目二期尾盘远洋新干线、空港国际中心两个项目仍处开盘前的蓄势阶段汉拿项目未正式在市场亮相预计将与本项目同期入市。百合春天项目自首期开盘以来以略低市场售价的策略进行全盘销售一度热销取得了不错的销售业绩该项目二期仅剩1栋21层板式高层预计2007年年底开盘。项目三期建筑规模9万平方米具体开盘时间未定预计与本项目同期届时将与汉拿项目形成对本项目的直接竞争。目前市场中产品同质化严重因此我们建议本项目产品深入差异化设计以占有市场竞争优势。购买力市场典型项目成交客群分析从百合春天项目开盘热销可以看到目前项目所属区域内的新建普通商品房住宅缺乏百合春天项目的销售均价由开盘初期的4600元/平方米涨至目前的7500元/平方米客户的购房需求未减区域市场购买力充足。本项目为“70/90”产品在主力户型面积区间上较百合春天项目更符合当前购房者需求且产品品质、舒适度更具竞争力因此本项目销售价格只要不偏离区域市场主导价格定能分离周边及空港物流加工区内项目的目标客群。医疗机构分布目前项目周边生活资源对本项目的直接辐射力度不够但可达性强能够满足项目入住后业主的基本生活需求。随着项目周边市政配套设施建设的逐步完善项目周边的生活资源将更具便捷性。项目本体资源分析项目西侧现有居住区交通、路网分析项目所在区域距离快速路卫国道和外环线较近项目南侧的成林道车辆较多路况较好西侧的登州路目前可以通车直达卫国道但路况相对较差而项目与外环线之间小王庄路段路况条件同样很差车辆无法正常通行。虽然有10多条公交线路能够到达项目所在区域但所设站点离项目相对较远步行需要10-25分钟为出行带来不便。项目建成后随着市政配套的完善及未来地铁二号线、七号线的通车将使该区域的交通便利起来。项目户型分析本项目产品户型较为丰富其中一室2种户型共117套两室6种户型共735套三室3种户型共210套。户型特点如下：项目外檐、园艺绿化分析区域未来前景分析通过对项目自身资源及项目所属区域前景分析我们认为本项目所属区域价值潜力巨大市场人气易于提升同时项目自身产品无论从户型设计还是产品功能方面均具区域市场的领先性同周边在售及预售项目相比具有一定竞争优势。项目SWOT分析定位篇项目定位依据客群定位及特征描述项目定位卖点整合案名价格定位配置定位及建议项目定位依据客群定位及特征描述客户类型客户类型客户类型项目定位形象定位卖点整合案名天房·翠海红山价格定位配置定位及建议销售执行篇销售执行总体策略总体策略总体策略销售准备工作销售中心销售中心销售中心销售中心样板间样板间景观示范区景观示范区看房通道－－导示系统户外广告销售宣传资料销售计划安排销售计划安排营销推广策略营销推广策略销售计划安排销售计划安排销售计划安排销售计