合肥滨湖惠园营销推广提案报告_63PPT.ppt

目录前言第一部分市场环境分析篇宏观经济分析（一）现阶段楼市调整解析（二）经济适用房解析《经济适用住房管理办法新规》合肥区域市场分析我国经济适用房发展历程我国经济适用房从1991年开始酝酿1998年启动开建用以解决中低收入家庭住房问题。高速发展期是1999年－2005年。质疑时期为2005年－2006年当时出现大量闲置已售经济适用房“高租售率”；难买；有钱人购经济适用房等问题。2006年开始转型面向低收入人群出租。现在经济适用房将探索建立取消直接上市而是由政府实行回购制度。经济适用房调查部分中低收入的人们对房子的渴望程度随着近几年来房价的快速上涨低收入家庭住房问题凸显成为社会各界广泛关注的热点问题。合肥市城调队今年9月调查发现该市家庭人均住房面积在20平方米以下的低收入家庭有4.97万户、17.2万人其中人均低于10平方米的家庭有1.8万户约有5.8万人。前些年该市虽已建立了廉租房制度但覆盖范围较小保障水平较低廉租住房保障对象仍局限在住房困难的低保家庭而2007年度享受租赁住房补贴的也只有1809户家庭4683人。超过一半的人对经济适用房充满信心认为会发展得越来越好26%的人对经济适用房持悲观态度而20%的人群处于迷茫状态换句话说也就是有近一半的人对政府打造经济适用房信心不足。经济适用房的需求人口超过总人口的80%未买房的中低收入者就占总人口的65%。而被调查者中有近乎一半的人对政府存在信心不足问题也就是对政府的支持率仅有54%。【合肥经济适用房相关政策】相关规划：2008年度合肥廉租住房计划建设面积6万平方米、约1350套分别在经开、高新、新站三开发区各建设2万平方米、约450套；经济适用住房计划建设面积8万平方米、约1440套其中瑶海、庐阳、蜀山、包河四区各建设2万平方米、约360套；特困企业经济适用住房专项计划建设面积53万平方米、约7900套。合肥经济适用房相关经济政策（二）滨湖区经济适用房建设及规划合肥市计划在2010年基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房解决双困家庭的住房问题。到2010年将建设政策性住房254万平方米其中危旧房改造及经济适用住房250万平方米建设公共租赁住房4万平方米它包括合同租赁房、经济适用房和廉租房。据了解目前经济适用住房供应对象已由原来的“城市中低收入家庭”调整为“城市低收入住房困难家庭”并与廉租住房保障对象衔接。据析今后合肥市经济适用房的“退出机制”管理也将更严。如过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的原经济适用住房由政府按规定回购。同时在申购经济适用房后的一定年限内若出现拆迁有补偿等情况原经济适用房也可能被回购。第二部分项目现状及分析篇项目概况项目周边楼盘分析三、项目细分目标客户群分析【目标客户分析】【B】【E】首次置业:90%改善居住条件10%四、项目SWOT分析项目弱势分析（Weakness）（1）居住氛围缺失因位置周边现均处于规划建设中本来区域内居住密度很低从一定程度上缺少了人气也就是缺少了居住的氛围使人缺少群居带来的安全感和归宿感。（2）外围配套较薄弱小区内部配套虽比较齐全但外部的商业服务提供却很薄弱对于小区居民的吃穿通讯理发洗浴日用品等商品和服务的提供无法达到要求需要一段时间的过渡而过渡期的长短也受入住率影响。过渡期的商业服务提供将无法满足小区居民的日常生活要求。（3）交通承载压力较大由于本小区居民主要为中低收入人群基本上居民的出行要依靠公共交通设施很少有能力购置私家车。由此所带来的是对公交系统的依赖度较高公交运输的压力也相对增大如公交系统出现运行故障等问题将大大影响小区居民的出行。项目市场机会分析（Opportunity）（1）政策机遇合肥政府对本小区十分重视作为政府形象代表的第二个经济适用房项目是其政策上定会全力支持。因此政府在政策上的支持将为我方的销售创造一定的条件我方需充分把握此机遇与政府通力合作做活该盘。（2）与威胁共存的机遇本项目形象的定位包装与推广将是操作本盘的突击点将本盘定位为大众居住的理想天堂向本城居民传递务实不攀比的置业心态及本盘购买者置业成功的心理的成功把握是本项目操盘中的重中之重。（3）市场机遇低均价低总价的经济适用房特点将使我们快速锁定目标客户群。合理适度的宣传将使本项目有望在短期内实现大比例的销售目标。项目市场威胁分析（Threat）（1）产品缺陷带来的威胁由于产品在追求经济的同时牺牲了很多功能户型上存在不少缺陷所以在营销过程中会受到一定的刚性抵触部分追求舒适安逸的家庭会不愿入住本案房屋。（2）形象缺失带来的威胁先天形象在居民心中