XXXX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(上).ppt

2009年上半年合景在东苏州（千灯）画了一个圈······一座高端国际品质生活社区——晶蓝上城拔地而起！不可复制的品质之作席卷千灯同区域溢价50%成就千灯板块升级！2009年下半年合景在北苏州（相城）又画了一个圈······一座百万方生活品质城——合景峰汇国际傲然出市！一场席卷北苏州的楼市风暴再次拉开。百万平米品质生活城打破地域物理属性局限成就业界摹效的品质之作。2010年下半年合景在西苏州（木渎）又画了一个圈······领峰项目印象合景领峰项目地处金枫路竹园南路南侧金枫路西侧处于苏州市高新区与木渎镇交界处直接接入苏州轻轨一号线金枫路站出口地理位置极其优越。地块A：商办地块土地面积：55503.8㎡容积率：3.5建筑面积：194263㎡建筑密度：≤45%绿地率：≥25%建筑高度：主楼80-120米其他要求：须建不小于50000㎡的宾馆项目四至教育：新区一中、苏州科技学院、新升实验小学超市：世纪华联超市、华润万家银行：农业银行中国银行建设银行医院：欣升护理院餐饮：大娘水饺、KFC、永和大王景区：木渎古镇、天平山、灵岩山、苏州乐园狮山路商圈项目周围围绕着民宅和中低档住宅小区以及工厂具有一定居住氛围但是并不浓厚周边商业配套稀缺居住氛围与新区中心属地比较不具备竞争力。主要交通干道金枫路竹园路苏州公交路线622路、2路、4路、665路轨道交通1号线金枫站点。区域交通便利轨道交通1号线的开通将为项目导入更多来自其他区域的外部客群。项目板块目前在售楼盘为中小开发企业开发建造品牌知名度和美誉度不高板块内缺少大开发商品牌。项目开发企业项目建筑立面此外卧室两个飘窗、餐厅飘窗也都为全部赠送；南阳台和厨房北阳台赠送一半面积。项目一期户型面积配比：一期共366户（14#、12#）：配套现状劣势项目SWOT项目SWOT市场研判2.2区域规划分析2009-2010.4苏州新房成交量价走势“新国十条”后：观望气氛浓厚成交短期降至冰点“新国十条”解读：剑指高房价遏制房价过快上涨住房信贷政策“新国十条”解读：“心理”影响大于实质影响苏州市场——苏城楼市短期受限长期仍看好2.2区域规划分析城市建设：三区三城苏州城市发展总目标：“青山清水新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。苏州城市设计总体策略为：和合强心融通健体。苏州中心城区的总体空间结构为：十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通。东部新城2.2区域规划分析永新置地楼面价：3486元/㎡2009年所有项目均呈现上涨趋势；国际公馆由年初7500元/㎡上涨到现在12000元/㎡新地国际公寓由15500上涨到20000浙建枫华紫园09年10月份开盘均价上涨1000新港天都花园9月份入市上涨3000到12000中锐山水映象也由年初的6000上涨到现在9000；各个项目的涨幅均较大平均涨幅约35%。2009年苏州市区五个重点板块中相城城北板块平均涨幅最大；竹园板块平均涨幅降低代表项目为天都花园、浙建枫华紫园等；金枫路竹园板块由于周边配套较不完善目前在售楼盘也较少因此涨幅最小。随着轨道交通开通的临近以及周边环境的改善、配套的规划等将成为今后区域发展的重点从全市角度上看乃投资洼地。片区公寓市场总结2.2区域规划分析根据本项目区位属性、项目定位及客户集中程度可确定本案面临的直接竞争项目分别为：天都花园、枫华紫园、诚河新旅城、世茂运河城板块天都花园户型配比去化速度近期动态诚河新旅城供应去化速度近期动态枫华紫园户型配比去化速度近期动态世茂运河城供应去化速度近期动态项目竞品分析总结客群分析枫华紫园从以上对比可明显看出枫华紫园以首次置业客群为主而本案竞争目标的新港天都花园则以投资客群为主导。结论：两大楼盘价格不同差异较大导致其客源的构成亦不相同！由以上对比可看出：枫华紫园主体覆盖区域以南向西的地缘客户外区域客户比例非常低新港天都花园主体覆盖区域以北向东的客户地缘性客群虽占一定比例但各区域均有一定覆盖率外区域客群以主城区客户比例为最高；结论：本案客群中新区和吴中区的地缘性客群占一定比例其次是向主城区的客源覆盖；由以上对比可看出：枫华紫园和新港天都花园的购房主力均是私企老板及个体经营户；说明占多数的地缘性客群其购买力非常强；结论：本案的首期客户将有大批具一定购买力的地缘性人群进入；由以上对比可看出：枫华紫园：35-45岁客群为主力25-35岁客群比例明显高于45岁以上客群新港天都花园：35-45岁客群为主力25-35岁客群比例接近45岁以上客群结论：本案的购房主力年龄段应在35-45段。综合各产品的市场需求上下两个年龄段的客群比例亦相差不大；竞争项目与参考项目主力客群对比综述家庭年收入客户分类模型年龄结构：25–35岁（96户型）30–50岁（109.65\