论土地储备制度.docx

论土地储备制度土地储备制度分析土地储备主要是指政府部门或公共机构依照有关程序预先取得土地进行开发整理并予以储存并在适当时机将储存的土地投放到市场以实现城市有序发展保障公共目标的实现以及合理调控土地市场等目的。下面就其理论基础、欧洲土地银行的启示、功能定位及城市开发四个方面展开论述。城市土地储备的理论基础主要包括地租理论、土地供求理论、区位理论、资源配置与市场失灵理论、政府管理理论与制度变迁与创新理论等。欧洲土地银行对我国土地管理有莫大的启示并对我国土地储备制度的完善发挥了重要作用通过欧洲土地银行方法的分析和我国土地制度管理方面的分析简述了我国土地储备机制运行中存在的问题并提出了解决问题的对策和办法。欧洲土地银行的运行过程由土地的征购集中、土地的储备和土地的出让三个环节连接而成。目前我国土地收购储备模式主要有“上海模式”和“杭州模式”。土地储备机制是我国土地管理制度的创新是土地管理未来发展的一个方向。在土地储备机制运行过程中存在以下一些问题：1土地储备机制的法律不完善2资金筹措方式单一3土地储备制度的利益分配机制不规范4政府各部门衔接不顺完善土地储备机制的对策1理顺法律关系建立法规保障2实行多元筹资保证资金供应3建立和完善土地储备机制的组织机构保证机制顺利运行4保持一定数量的土地储备5建立合理的监督机制6科学界定土地价格合理分配土地收益如何定位土地储备制度是这项制度规范、完善、发展的大问题。从1996年上海成立第一家土地储备机构到2004年全国成立了1700多家土地储备机构土地储备制度发展的深度对我国社会经济的影响已非昔日可比制度的作用也基本如数显现。但由于缺乏必要的政策支撑严重制约了这项制度的进一步发展所以有必要对这项制度运行9年来的绩效进行深刻的考量给出一个明确的定位。我认为土地储备制度应定位于以下几个方面的功能。一是政府供应土地的首要环节。我国的土地制度决定了政府是最大、最主要的土地供应主体。在市场经济条件下交易能够进行的首要前提是产权明晰也就是说你所交易的东西必须是你的权利否则交易就难以进行或者即使能够进行也必然会产生利益上的冲突和法律上的纠纷。政府供应土地也应如此供应的土地必须是政府的产权这是政府供应土地的第一个前提。第二个前提是政府要有空余的土地。二是参与宏观调控的必要手段。根据发达国家的经验。宏观调控经济的经典手段是货币政策、财政政策我国宏观调控经济运行的措施除了货币政策、财政政策还有计划调控和土地政策。在四种调控措施中前三种都有一套成熟的手法和明确的目标。货币政策中有利率、贴现率、存款准备金、公开市场业务等手段；财政政策中有预算、税收、债券、转移支付等手段；计划调控有产业准入、产业政策等。在这些手段中货币政策是对资金使用成本（利息）货币流通数量（公开市场业务）进行直接的干预财政政策则直接对总需求（政府支出、厂商和居民）进行干预。这些手段不仅涉及政府资金的运用而且涉及对厂商和居民使用资金的影响这种影响有使用资金的成本问题也有机会成本问题如银行加息会有更多的人增加储蓄减少投资增加或减少税率会起到减少或促进消费与投资的作用。计划调控一方面有直接的行政手段如制定市场准入规则。另一方面也有经济手段但主要体现在计划的落实方面如落实产业政策政府要在投资、税收、资金方面给予一定的扶持或限制。从以上三种调控措施的内容可以看出对国民经济运行的宏观调控都需要大量的资金投入否则很难对总供给与总需求产生实质性的影响。运用土地政策参与宏观调控如何才能发挥更大的作用呢。从经济学意义的角度讲宏观调控是政府为实现总供给与总需求的平衡保证经济持续、稳定、协调增长而采取的一些措施。因此运用土地政策参与宏观调控应该从调控土地的总供给与总需求人手由于我国的政府还是土地的直接供应者在微观上还可以对土地供应的结构进行直接的干预也可以作为调控经济运行的一种手段。但从过去的实践来看我们原有的土地政策只能调控到土地的部分总供给或者说土地供应的总量和结构。在这方面土地利用总体规划、年度计划、供地政策的作用得到充分发挥。三是加强土地资产管理的必要手段。加强土地资产管理是国土资源部门的重要职责国务院也专门下过《关于加强国有土地资产管理的通知》但是多年以来我们所针对的资产管理的目标是出让和转让国有土地使用权过程中政府应收土地收益的流失问题。防止国有土地资产流失固然是一个非常重大的问题但只是土地资产管理的一个方面。土地资产管理应包括保值、增值两方面。保值的含义应该是资产价值不降低收益不流失增值的含义是通过有效管理使资产的价值含量有所上升。所以加强土地资产管理仅有防止土地资产流失一个目标是不够的但要落实土地资产管理的