论土地储备制度（一）.doc

本资料来源搜集与网络和投稿如有侵权牵扯利益关系请告知上传人联系删除。论土地储备制度土地储备制度的几点问题与建议2021年11月19日国土资源部、财政部、中国人民银行等三部委出台了《土地储备管理办法》。《土地储备管理办法》以“完善土地储备制度加强土地调控规范土地市场运行促进土地节约集约利用提高建设用地保障能力”为目地。而实际情况却是由于土地储备中心操作的不合理土地储备制度不仅没有起到平抑土地市场价格的作用反而在房地产过热中扮演着“哄抬地价”、“囤积居奇”的种种负面影响。本文将从分析土地储备制度的目标和操作中暴露的问题上探求优化土地储备制度的方法。一、相关概念土地储备制度。政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设达到土地供应条件的行为。土地储备中心。在土地储备制度下各地政府为了执行土地储备的政策而规划成立的机构一般挂靠于相应的建设局、土地局或房产局。性质为事业单位部分为政府授权的独立的法人机构。土地储备制度经济学原理。土地供应量由政府制定的土地供应政策、土地供应计划决定。根据市场法则土地供应大于土地需求土地价格应该下降不会引起房产价格上升；反之土地供应小于土地需求土地价格必然上升进而引起房产价格上升。①二、土地储备制度的目的（一）调节市场供求平衡稳定地价根据经济学供求原理土地市场的供求会对土地价格产生相应的影响因此土地储备中心可以在土地价格处于低位的时候利用手中的资金购入土地并进行一级开发等到市场供应紧张、价格高涨的时候把手中的土地投入市场平抑地价。（二）维护城市规划统一管理利用土地储备中心作为城市土地的唯一调控者有助于把城市的土地供应与规划管理统一起来避免出现破坏规划、影响整体布局的盲目开发。同时还能提高土地的一级开发效率提高供应速度。（三）筹集建设资金补充地方财政①参见吕萍编著。《房地产开发与经营》第三版中国人民大学出版社2021。从总的来说土地储备中心是一个独立的市场主体在市场上它通过买进与卖出的差价可以获得一定的收益而土地储备中心的性质决定了这部分资金应该流入地方财政作为地方建设的补充资金。三、土地储备制度面临的问题（一）资金来源单一且成本高目前看来土地储备资金来源除了极少部分由政府拨款外其他的大都通过银行贷款来提供面临高利率的风险。储备土地必须依赖银行贷款而银行贷款需还本付息使承担宏观调控职能的土地储备机构有了赢利动机。作为土地市场唯一的供应商要保证赢利就必须使土地市场长期处于供不应求状态这就是各地政府为什么不约而同采用“不饱和”土地供应政策的内在原因。至此土地储备制度建立的基本目的——平抑地价已经被地方政府摒弃。（二）机构性质不明操作不透明土地储备中心的事业单位性质决定了其与政府之间千丝万缕的联系尤其是在前期的征地、拆迁过程中为了降低成本它往往会借助政府权力、甚至滥用政府权力在市场上造成了很坏的影响。另一方面由于中心巨大的资金流以及盈利使得部分官员无法抵御金钱的诱惑出现权力寻租的现象滋生了部门腐败近年来纷纷落马的土地官员就是最典型的例子。（三）法律法规不健全无法可依《土地储备管理办法》只是概括性的规定了土地储备机构在开发经营中的原则问题但是对于具体的操作细节并没有详细的规定。尤其是在土地利益的分配、土地的征收补偿、如何行使统一收购权等方面并没有明确的操作指南这就使得各个地方政府能够在具体执行过程中掺杂进个人或者地方意志造成市场混乱进而影响土地储备制度的发展。（四）土地出让制度有待完善在完成土地出让制度改革后我国现有土地出让多采用招拍挂的形式。然而由于市场供应处于“欠饱和状态”以及房地产市场巨大的盈利预期使得房地产企业只要获得土地供应就能盈利。而招拍挂的竞争方式迫使各个房地产企业为了拿地相互哄抬地价最终也推高了房价。四、完善土地储备制度的几点建议1.制定完善的法律法规在土地征收直至土地转让的整个环节中做到有法可依、有法必依、执法必严。2.建立垄断机制为了维护土地储备中心的作用必须保证土地供应的唯一性否则其地位则变得可有可无。3.建立储备金融资平台降低融资成本。应通过土地出让金结余甚至住房公积金等组建城市储备制度基金同时还应增加融资手段发行股票、债券等都可以作为银行贷款的替代品。4.创新土地供应方式降低开发商拿地的成本避免将这一成本通过房价转移到普通老百姓的住房投资中。5.明确土地储备中心的性质与定位。应向非营利性的、公益性的事业单位转变。