无锡盛世新城项目营销战略诊断报告_64PPT_XXXX年.ppt

——盛世新城项目营销诊断诊断报告思路第一部分、销售目标与现状分析盛世新城二期销售目标当前首要任务：实现短期策略目标盛世新城二期销售现状盛世新城2010年1季度计划与实际完成比较盛世新城2010年3月来人来电成交走势图片区竞争项目3月成交情况(3.1-3.27)相比1季度回笼计划盛世新城未完成指标但偏差率还在可控范围内；相比片区竞争项目盛世新城销售表现非常一般；相比无锡标杆项目盛世新城销售表现已望尘莫及。第二部分、实现目标的问题及障碍盛世新城与竞争项目产品价值比较盛世新城与竞争项目供应结构比较3大竞争项目最新报价与1-3月成交均价比较均有较大涨幅其最新报价相比2009年下半年涨幅更大；盛世新城从6000——》8000元/平米销售价格缺乏过渡涨幅过高其涨幅过高效应的滞后性是导致当前成交速度较慢的重要原因；在无锡整体市场、竞争项目价格普涨及本项目为片区价格洼地的背景之下价格上涨不能成为销售速度较慢的决定因素。所以造成盛世新城销售表现一般的原因不应该完全归咎于产品价值、供应结构和价格上涨。从贩卖地段、园林景观到贩卖社区精神属性、生活方式的转变盛世新城品牌主张项目诊断2：价值点展示区域价值园林展示各项包装典型竞争项目客源特征项目一、二期期成交客群比较士气低落“服务太差”、“需要洗脑”—两竞争项目销售员原话价格表失衡的结果：销售失衡换鞋套处无人服务市场营销部观点1：存在简单专业性偏差另一种思考进一步的问题楼盘我们的问题我们存在区域价值市场营销部观点2：复杂的专业偏差市场营销部观点3（系统解决思路）南京自在城10分钟步行至欧风商业街10分钟步行至北广场10分钟坐地铁至三阳广场10分钟开车至惠山、锡山系统解决方案策略总纲第三部分、项目目标客户预判已成交客户眼中的盛世新城强力跳脱一期北塘地缘客户强力跳脱市区老无锡人以江海路高架、通江大道为2条核心中轴线精准定位为周边专业市场小老板；各乡镇工业园区小企业主、私营企业高管；外地留锡白领（从爱家金河湾的成交客户来源来看：无锡乡镇高端人群、新无锡人对于地段抗性较小觉得近火车站、地铁站、城铁站从江海路高架开车十分钟可到达市中心“实在太方便了”）项目未来主力客群预判盛世新城8个感动源点爱家金河湾2345第五部分、项目推广策略1234近期重点工作我们的目标一定要达到！我们的目标一定能够达到！！———毛泽东1948年于西柏坡