南昌青山湖玺湖公馆顶级公寓项目营销战略_104PPT.ppt

玺湖公馆营销战略第一部分属性分析属性分析城市产业转移的“三湖之路”从青山湖迈向瑶湖时代的桥头堡不断进阶的城市产业格局也使得青山湖成为真正的商政聚集体区域解读踞于青山湖核心繁华静处兼享宁静与便捷生活。青山湖最宜居地段公寓作为项目区隔于住宅项目的核心不限购；同时拥有可远眺青山湖的美景项目整体属性借势南昌城市发展主流意识延伸并放大地块核心价值建立价值标杆体系突出产品珍惜性。新一代地标公寓物业青山湖稀奢公寓为你璀璨如此……在这里既能享受城市的繁华、活力和便捷；又不必忍受嘈杂和拥挤……南昌青山湖国际公馆惟一排他！国际化、便捷生活领导市场第一引领！公寓定位规划生活即景/时尚主题寓所区域价格预判城市整体发展思路:西进、东拓、北控、南延总体规划主张：以中心城区的发展带动周边区域经济总体规划格局:一江两岸一核五片沿着赣江两端延伸多点、多组团推进编号联发广场在售12000元/㎡开发商南昌目前高层豪宅面积主要集中于150——280平米之间主卧一般为套房设计部分项目主佣电梯分离；目前南昌市高层豪宅单价集中于1.1万~1.5万之间总价主力集中在150－350万之间。别墅总价主要集中在200——400万之间。南昌传统高层明年也将迎来大规模竞争但受制于市中心供应量关系与朝阳洲高地价的关系明年市中心高层售价过万基本成为定局特别在明年年初可能会出现市区首置型高层供应断档刚需客户的追捧会进一步推高本项目价值。作为投资属性的商铺与公寓类产品因为其以投资价值为主导任务体量并不高同时同区域竞争产品有限不存在较大的市场风险。市中心项目分布在售楼盘剩余供应量本项目为青山湖新地标公寓对比南昌类似项目寻求项目价值点智通悦蓝山恒茂国际都会青山湖香寓本项目区位价值：市中心无土地供应楼面价急速上升；朝阳新城预期售价达到10000元/㎡以上；项目作为承接市中心与京东的过渡区受到市中心房价的挤压以及类似房价的参照作用项目区域合理的价值区间在11000-14000元/㎡根据价格测算模型本项目在产品本身的基础价值的基础上通过一定的物业建议和营销最终实现价格具体各物业类型价格在开盘前根据客户积累及客户反映情况具体测算：客户分析高新产业园区客户京东区域客户市区客户项目目标客群营销战略引领价值引领价值、树立标杆我们该怎么做？‖第一步·产品层面解决之道‖信报箱采用密码和一卡通开启方式方便快捷。指纹门禁系统节能住宅在精装阶段设计了加厚一倍的户门和室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条能够有效隔热、隔音‖第二步·尊贵体验层面解决之道‖尊贵专属性高品质电梯间——“细节决定成功”‖第三步·小户型精装修层面解决之道‖室内布局参考精装细节典型精装公寓案例借鉴总结精装修标准：1400元/平米全成品交付（含家电）最终装修市场报价2000元/平米产品价值构建体验展示体系展示策略沿路道旗为项目气势开道精神堡垒作为引导外包装展示——围墙（白天效果）打造（预热前到位）形象岗亭、鲜花开道、印有项目LOGO的地毯延伸到展示中心门口精致园林小景、个性雕塑、停车场展示策略——展示中心：体验尊贵礼遇服务无纸化销售系统演示区域沙盘和项目沙盘：从区域发展的角度树立项目坐标、门户的概念释放味觉魅力精装材料展示区接待流程二对一服务体现超五星极客户待遇客户上门预约制设置专人接待业内人士二对一服务体系聘请世邦魏理仕管理或顾问所有服务人员接受系统培训现场展示：大堂（认筹前到位）建议与电梯公司协商首先设置1台精装修电梯用于临时接待客户参观看房直接到达。舒适高速电梯12寸液晶显示屏不锈钢拉丝按钮轿箱尺寸：2.0X1.5X2.81.35kg载人12展示策略——公寓“生活化风情样板房”（公寓认筹前到位）推售战略南昌版限购令每批房源推售前充分造势积累大量目标客户控盘式销售推出相应紧俏货源未能购买到房源客户立即转筹至下一批同质房源既减短了蓄客时间又最大程度上避免客户流失整体推售策略：分批推售小量加推便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整将风险降到最低或将赢利扩大到最大化挤兑去化；第二波推售单位：中上楼层单位开盘推售30%的货量而后每月以10%的货量进行加推再通过价格杠杆价格小幅上调挤兑前期推售产品的自然去化。高层大户最后推出因面积大总价高10月大众传播建立高度高举高打大众传播主要是造影响力在项目前期及各大营销节点制造项目的社会聚焦效应以最小的传播成本达到最大化的传播效果。如大型社会活动、焦点社会热点话题。小众传播客户圈层感情渗透运用影响力深度的小众传播制造“小众影响”。小众传播主要是圈层营销结合项目气质建议举办一些时尚、绚丽、都市感强的圈层活动现场空间进行体验营销增强感受体验式的展示中心使销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；活动营销是不可或缺的氛围营造类似城市综合体高峰论坛、知名品牌汽车试驾会、