XXXX年9月南昌央央春天XXXX年度整合营销解决之道.ppt

本报告核心：明晰并实现以下两大目标道Method市场环境分析从供给来看上市公司是市场出货的主力扩大供给推动业绩增长销售回款带动资金流转10年上半年受益于销售价格的持续上涨除华润置地及金地集团因上半年销售面积同比降幅显著造成销售金额同比出现下降外其他企业的销售金额同比均出现幅度不一的上涨同比而言整体情况良好。基于09年全年房价前低后高的走势09年下半年销售面积环比出现放量销售金额环比也大幅度增加；目前宏观调控未现松动10年下半年销售情况面临考验。多数企业10年上半年销售金额未及全年销售目标的一半但各企业并未调整销售目标。下半年在市场行情未确定的前提下存在增加供给量保证销售业绩的需求。国内半年市场政策法规政策法规当前市场总结“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”政府决心很大房价不降政策不松目标达不到将损害政府公信力未来市场预判从银行来看对于房价下跌30%的压力测试银行普遍表示乐观银行的支持将成为调控继续推进下去的保障国家公布的数据显示70个大中城市的新房价格指数已经开始回落部分房价上涨过快的城市房价上涨趋势得到遏制调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变短期调控的政策逻辑：促供给压需求逼迫房价下降新政百日后调控在继续沿着保障房、资金面、土地、信贷四个方向持续进行调控方向：不解决房地产市场的制度缺陷短期调控政策还将放大负面效应未来市场预判GDP的持续走低是否引发政府再一次放弃对房地产的严厉调控非常不确定2010年1-8月供应量走势2010年1-8月成交量走势供求关系分析2010年重点案例成交情况2010年下半年受国内外经济形势的复杂化和难以预料的影响及国内经济的发展态势下半年国内经济增速减缓已成定局下半年市场环境将会十分严峻；面对经济形势的复杂和二次探底的担忧国家并不会对房地产调控政策有所放松而是想尽快的通过调控打压过高的房价这样为将来如果真的需要刺激经济时留下政策空间以此来解决目前经济的两难问题所以房地产在下半年的经济形势政策形势预计会越来越严峻。随着“金九银十”的趋近开发商推盘入市抢滩市场的时机再次到来供应量必将持续放大而消费者的持币观望必将使楼市有所调整。如何抓住机遇把握南昌楼市脉搏抢占市场先机才是开发商生存发展之道。整体市场行情偏紧但豪宅项目仍然热销的事实给我们坚定的信心【开发建议】南昌豪宅市场供需关系分析我们对高端豪宅理解——1、具有较高地域文脉认知度的区域内；2、能最大限度的满足少数高收入人群的居住需求；3、占有稀缺性资源或资源数量；4、销售价格、各种产品性能指标、土地价值明显超出平均水平；5、价格敏感度低于品质敏感度。1998-2000各阶段特点——高层豪宅崭露头角南昌万元级别以上豪宅空间分布项目名称别墅潜在供应量突破50万平方未来市场竞争激烈39南昌豪宅市场横向对比分析分布区域以占据城市中心/江景或湖景资源的豪宅为主：容积率普遍在3.0以上新古典主义风格和现代风格两驾齐驱层高一般在3米；均存在约6-8米的架空层大堂挑高以6-8米为主流项目配套区域区域产品类型营销特征南昌目前高层豪宅面积主要集中于150~280平米之间主卧一般为套房设计部分项目主佣分离；本项目户型产品设计存在一定的缺陷但南北通透、客厅和餐厅完全分离是项目的最大卖点。目前现有高端豪宅内部配套主要集中于会所、商业街、酒店、游泳池、幼儿园等的广泛应用其他设施较少；架空层、挑高大堂为豪宅的必备设计现有高层豪宅项目主要以精装为主而豪宅别墅基本都为毛坯未来高层豪宅的发展趋势是往精装、名牌家居厨具、新技术的运用方向发展。目前南昌市高层豪宅单价集中于1.1万~1.5万之间豪宅（含别墅）总价主要分布在200~400万之间；豪宅的推广主题主要以生活方式为主典型豪宅项目营销案例借鉴典型畅销楼盘——“海珀兰庭”推售节奏绿地中央广场营销活动推广556月30日南昌首座世界级城市综合体华耀启动——绿地中央广场项目开工仪式邀请省、市重要领导参加引起轰动效应产品类型需求分析----客户群体分析结论道Method央央春天项目经济技术指标以大户型为主少量公寓为辅。总价高首付和还款压力较大可建设用地呈“L”型呈南北向周边建筑对本项目遮挡影响不大配套优势道Method地段——老城核心区配套齐全所属区域户型他们对地段价值有深刻的认识投资意识极强；从未居住在市中心对于市中心的生活极其向往；原来就居住在市中心对原有生活方式已经习惯不希望改变；产品的品质和推广层次与客户心理的契合点是决定其购买的关键点；资金实力较强价格敏感度不高关注的是能否占有中心位置；对于产品的购买动机主要是对中心地段的渴望；核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；实业、地产、金融等各行业掌控者客群描述1：高级公务人员客群描述2：私营业主（董事长、CEO）“空中飞人”在一处居住时间较短；热衷地产回