政府对房地产市场宏观调控行为的正当性分析.pdf

万方数据政府对房地产市场宏观调控行为的正当性分析王雅敏范围涵盖了长宁阂行．普陀以及青浦等文章编号：—中图分类号：．南妆晔堵耄篈作者简介：王雅敏女．南京信息工程大学公共管理学院讲师。随着国际经济情势的变化和国内政策的调整中国房地产业在年年底至年上半年经历了短暂的冬季之后很快强势复苏。根据国家统计局年相继公布的全国房地产市场运行情况显示．自年路萑ü房屋销售价格同比恢复正增长以来截止到”月份．房价连续鲈卤３滞比正增长。环比上涨的幅度虽然在份出现了下滑．但是月份环比涨幅与路菹嗤路菁丛俅葱赂环比上涨％涨幅比月份扩大个百分点。中国房地产业这种极富戏剧性的上下波动牵动着几乎每一个中国人的神经从专家学者到普通老百姓无一例夕卜究其原因．归根结底就是源于中国目前一个不争的事实：房地产市场是国民经济的重要支柱之一．房市变化会对包括钢材汽车．装修．农民工就业等多个行业产生影响．其中最为重要的就是银行业所面临的金融风险有可能会最终影响到每一个普通中国人的生活。中国房地产的价格受到诸多影响因素的制约包括政府政策的外部调控以及房地产业本身的供求关系和国民收入水平的影响这其中尤以政府政策的调控作用最为关键而不论具体政策是否专门针对房地产业。例如年房地产业的。寒冬”成因之一即不断吹来的政策寒风．包括控制土地供给．严格金融信贷条件．调整税收科目和控制商品房套型结构等；而年二手房营业税’”政策又成为了推动年地产成交量飚涨的重要因素之一年底恢复。”在当年月份正式颁布前后旋即在北京、南京等几大主要城市引起二手房成交量的飙升各方预计该政策在年初即会对楼市产生较大影响。再如根据有关数据显示．年月初．上海迪士尼项目～经确认．直接受益的板块如川沙镇的房价短期内大涨近％二手房成交量也快速攀升；。大虹桥”效应受益如长宁区北新泾板块作为核颍．执鞘醒芯万方数据晖飘规律引导不受政治或其他任何社会力革终止福利分房至今除了目前数量极下降．而位于江宁仙林和浦口的商品格中的关键影响因素——土地有赖于价半年涨幅超过％。伴随着房价的起起落落各界讨论的声浪集中于政府是否应当以及如何进行宏观调控态度莫衷一是却又讨论得热火朝天。目前国内各界的研究通说为支持政府利用宏观调控的手段干预房市只是在具体干预内容和程度上稍有出入．政府先前的宏观调控成功与否下一步工作应当何去何从．各界观点可谓仁者见仁智者见智笔者在此不做详述。本文的主旨在于探寻政府是否应当介入房地产市场的调控领域也即政府对房地产市场的一系列调控行为是否具有正当性．归根结底就是政府宏观调控与私人自治的关系在房地产领域应当如何达到公平正义．允谐」媛珊退饺艘馑甲灾蔚淖鹬市场经济的基础是自由这一理论观点的支持者中也包括了马克思私人根据意思自治所做出的选择应当获得尊重生产和价格由消费需求和价值量的左右。在某些学者的观点中市场经济就是自由经济的代名词运用”看不见的手”自发调节资源达到合理配置的效果。然而正如一枚硬币的正反两个方面市场的自由在某些情况下也会异化为市场失灵如生产者旨在追逐利润最大化的垄断或不正当竞争行为会极大地限制自由竞争．由此使法律规制和宏观调控成为市场健康可持续发展的必需。宏观经济学的创始人凯恩斯就强调：。宏观总量的调控功能不可能由市场机制来承担只能由政府来完成。。我国宪法修正案中关于。国家加强经济立法．完善宏观调控”的规定也赋予了宏观调控合法性特征．但是正如有学者所述。宏现代城市研究．观调控的立足点仍然是作为资源配置基础的经济自由和私人自治”．“国家措施的效力不仅取决于符合实际意义上的正确性而且取决于接受者的认可程度”宏观调控的前提必须是尊重经济自由和私人选择利用利益诱导机制引导而不是代替人们对生产和消费进行选择。所以．成熟的市场经济应当坚持以市场为本位．辅以适当的宏观调控．而不能本末倒置。我国房地产市场由于其特殊性．对市场自由和适度宏观调控的要求显得更为迫切。自从年代住房制度改为有限．远未成熟的经济适用房和廉租房制度之外开放的商品房买卖市场几乎成为普通百姓解决住房问题的唯一途径．房地产市场成为我国支柱产业之一为毕拙薮螅讼喙多个行业的快速发展同时解决了大量的就业问题。温饱问题已经解决．和谐社会建设和小康生活。居者有其屋”的标准对其发展又起到了推波助澜的作用。试想．如果这一龙头行业不能很好地遵循市场规律．尊重私人选择对中国市场经济的发展和法治社会的建立将会带来怎样的影响率抵っ鳎谐』在本轮金融危机中对房价的调控已经初见成效．以南京为例房地产市场已经展开细化：