政府宏观调控下的重庆房地产市场分析报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：2005-2006年重庆房地产研究年报系列之一：风雨涤荡尤见阳光——宏观调控下的重庆房地产2005年全国包括重庆的房地产市场历经重重“险阻”“高压下”市场终见分晓跌、涨、平根据区域属性及市场特色都呈现出各自“神态”。上海房地产“跌”字见诸报端集体退房横扫楼市为全国前赴后继的房地产投资开发泼了一壶冷水；而深圳、广州房地产却逆市而上房价上扬与种种宏观新政逆流而行；全国总体房地产投资仍然稳中有升全国泡沫论不攻自破；重庆房地产平稳升级不仅“价”上稳中有升房地产“质”的升级成为宏观调控的又一战利品。〖宏观调控下重庆房地产平稳升级〗1、经济发展、居民收入持续平稳是重庆房地产持续稳定发展的助力器2005年重庆全市经济继续保持快速增长而居民的收入增长高于住宅价格的增长。据息全年实现地区生产总值3100亿元比上年增长13.46%。从国民生产总值的增幅来看近年来我市国民生产总值的发展平稳增幅始终保持在12%左右城市家庭人均可支配收入达10240元同比增长9.95%。伴随着国民生产总值和人均可支配收入的提高我市主城区商品房住宅均价达到2587元/平方米（增长8.45%）。房价收入比是反映区域房地产健康的重要标志。依据国际上认同的一个通用标准商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6。而重庆主城区的房价收入比为1：6重庆主城区的房价基本合理。预计2006年重庆经济仍将保持约12%的增长幅度居民收入持续稳定增长的情况下新政调控下的重庆房地产保持一定增长幅度是可能的。2、外资强势入市房地产投资增长趋于平稳在紧缩性土地政策和金融政策调控下虽然一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓但2005年前11月份重庆市整体房地产投资额仍有409.92亿元比去年同期增长29.9%高出全国平均水平8.3个百分点。2005年前3季度外资流入我市的1.05亿美元资金中房地产业占到40%以上(约合人民币3.4亿元)同比增长121.28%。房地产仍然是外资投资我市的重点领域。但外资占整体房地产投资额的约1%左右外资对我市房地产市场的影响非常有限。3、受宏观调控房地产供需理性回归受国家宏观政策调控影响从2004年起重庆房地产的竣工面积和销售面积出现拐点今年我市房地产竣工面积和销售面积继续下滑。虽然竣工面积和销售面积出现下降但主城区销售金额达到326.8亿同比上涨13.8%。主城区实现销售的商品房中93.87%的房产被本地市民所消化外地投资者和外地居民入渝购置房产的总量仅占总量的6.13%。新政高压下重庆房地产基本挤掉“浮沫”供需理性回归。但重庆房价趋于合理边缘供需量的下滑也给“重庆房价低上涨空间还很大”以为“重庆也将有可能如北京、上海暴发似增长”的投资者们提了一个醒：重庆房价的增长空间不太可能在短期内大幅攀升尽管重庆政府也出面为房地产呐喊助威但经济全面发展居民生活品质提高是政府工作的根本目标。经济增长下的房价增长是近几年的大势。同时从另一角度来看也清楚：重庆房地产投资风险相对低大幅跌势可能性不大。4、宏观调控下重庆房地产实现“质”的升级2005年土地、资金二大房地产开发命脉使用成本攀升而宏观调控又紧紧相逼“打压”房价首当其冲。因此苦练内功、内外兼修成为开发商应对市场实现突围的捷径。金融政策下融资难问题2005年已有所突破多元化融资思路转变；企业间的合作并购强强联手实现资源的整合效应；房地产开发的审慎性使得更多企业更为注重市场调研、前期策划、规划设计、产品研发等。2005年重庆高层物业创新风行院馆、庭院、挑高阳台、三面开窗、弧形窗、270度大阳台等提高高层居住品质的产品创新为略稍沉寂的楼市增色不少。而为打造高性价比控制房屋消费总价保证品质感前提下的紧凑性住宅开始成为房地产开发定位的主流。〖宏观调控下重庆土地市场供应趋稳〗据重庆市土地交易中心统计资料显示：2005年全市共成交土地141宗共计13590亩成交面积同比下降12.1%。土地供应政策的影响初步显现。1、北部新区土地供应仍然保持领先地位北部新区房地产市场潜在竞争压力大今年主城区内北部新区土地成交面积最大达2427.92亩；其次是南岸区成交土地1380.48亩其他区域土地成交则相对平稳。从土地的供应情况来看一南一北仍是我市的房地产的热点开发区域。2、商业用地和别墅类用地得到控制从土地成交的类型来看今年商住用地的成交量最大达3855.03亩占到成交总量的63%；其次是居住用地成交1866.02亩占到31%；商业办公共用地、商业用地则位居三、四位。商业用地仅成交340余亩。渝中区仍为土地最高价其次是经开区2005年重庆市土地成交均价75.4