[超市连锁]日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析(doc 6页).doc

日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析一、概况1、日本第一家号称美式的购物中心LALAPORT（日本人所谓美式的购物中心主要是指：拥有广大的土地面积建筑物采取低楼层的建筑）在一九八一年四月于千叶县的船桥市诞生。2、名称所以取“LALAPORT”主要是“LALA”之意就是指“跳动的旋律愉快的心情”“PORT”即为“港”之意由于这家购物中心就是住在东京湾周边的一个港口因此希望这个购物中心的开发能够让来店的人都可感受那种跳动的旋律让每个人都拥有愉悦的心情充分享受购物、娱乐、休闲的生活情趣。3、由于千叶县位于东京都的东北方外地人口若想来东京都工作千叶组则是一个相当理想的落脚外因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动产生了新的工作与生活空间给予LALAPORT购物中心带来了新的景象有了更好的商机。4、这个购物中心在一九八一年PARTI开幕之后事隔七年在一九八八年PART2又按着开幕而让LALAPORT这个购物中心在当前日本的购物中心当中成为一个具有代表性的成功个案。5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右建筑结构方面PART1采取低楼层的建筑PART2则采取高楼层的建筑在建物面积的分配上除了零售部门的各业态商店之外还包括了旅馆、办公大楼与公共设施基本上可以分成七大部份大致分配如下：（1）专门店：PART1与PART2都有合计共27486坪。（2）百货店：只PART1有计20103坪。（3）量贩店：只PART1有计7028坪。（4）旅馆：只PART1有计6057坪。（5）商业设施：只PART1有计4248坪。（6）立体停车场：PART1与PART2都有合计共11093坪。（7）办公大楼：只PART2有计7038坪。总计这七大部份建筑物面积共有83055坪。至于物贩部门的店表面积方面主要分成专门店、百货店、量贩店三部份其中扣除公共设施、后勤设施等的面积这三大部份的面积大致分配如下：（1）专门店：PART1与PART2都有合计共14451坪。（2）百货店：只PART1有计10292坪。（3）量贩店：只PART1有计4675坪总计店铺的面积共计为29418坪。从以上的这些基本资料可以让我们看出店铺面积占建物面积的比率约35.4%其中专门店铺共引进360家次主力店铺则引进船桥ACTUS家具专门店与C&ALALAPORT服饰专门店两家而两家大型主力店铺则为船桥SOGO百货店与DAIEILALAPORT量贩店。同时在购物中心的周边还拥有剧场、文化中心、商业中心、网球俱乐部、小型商尔夫球场、露天戏院等设施总共停车台数可达6000辆如此构成一个多功能化的大型购物中心。LALAPORT购物中心立地商圈战略规划1、居住者条件（1）当我们对LALAPORT购物中心的基本资料有了概括的了解之后接下来所值得关心的就是这么一个多元化的购物中心当初在考虑立地商圈战略时是如何评估所谓的居住者条件、交通条件、立地设施吸引条件等方面的问题。（2）针对居住者条件方面在配合1983年PART1与1988年PART2的开幕曾将立地商圈的人口结构与所设定的商圈范围做了资料的整理与分析在1980年的资料显示当时所设定的商圈人口大约为304万人每一家族的成员平均为3.24人而在1988年PART2的开幕后笔者再度前往考察依照其所提供的资料显示所设定的商圈人口则增为430万人每一家族的成员平均则变为3.04人可见经过这几年的变化在人口结构上已经有了相当的改变这也给PART2在规划上提供了有利的资料同时也扩大了此购物中心的商圈与顾客阶层。2、交通条件谈到交通条件方面日本基本上是一个捷运系统相当发达的国家在本购物中心PART1开幕之际所依赖的交通网在公路系统方面除了一般的公路设施外因其位于湾岸高速公路旁又有广大的停车场对吸引自行开车前往的人士具有相当吸引力；而在铁路系统方面基本上拥有国铁与京成两线可运输大量的旅客尤其在1985年京叶线通车之后更是如虎添翼具备了更便捷的交通网络。该购物中心为了进一步了解来店者状况曾经在1987年3月份将来店者依平常日与假日针对前来购物中心的顾客所利用的交通工具做了抽样调查发现不论是平日或假日比率最高的还是利用铁路系统分别是37.2%与41.7%而在第二顺位方面则是平日汽车的和24.0%假日则为自用车利用率占28.5%。从以上的资料也让我们体会到交通网络实在是购物中心的且大众运输系统也确实有被肯定的价值从前述的抽样资料现利用大众运输系统的比率仍高达六成以上这点值得国内业者在规划购物中心时考虑交通网利用情况的参考。3、吸引力条件在立地设施吸引条件方面购物中心内的其他附属设施方式大致