房地产商品价格形成机制与房价变化.pdf

万方数据房地产商品价格形成机制与房价变化踟砌删刑木旨庞邢薰山东济南篒瞰舭’小辌⊙筰辌锄锄縁模籔ⅢΒ蚓尚矾芓殷国勇亨蔵以∞鲫；康夭唐芳鄹裥纬苫科技信息。百家论剑年第期【摘要魑9窬弥械囊桓鲋匾Vе担康夭诒韭志弥芷诘髡械募鄹癖涠魇剖艿焦惴旱奶致塾牍刈ⅰ１疚母菸夜地产市场的实际情况。结合商品房价格形成机制的基础理论对影响商品房需求和供给的重要因素进行了分析；结合近几年我国房地产业相关教据．最后对我国房地产特别是二级市场上的住宅商品价格变化趋势进行了科学预测。【关键词】因素；价格形成机制；房地产【期】蚰畉∞吼瑃騟肌谛禷琧Ю取痵辭—膁辠廾髋秂痓舶屺膔【緀改革开放以来随着我国经济的高速稳定增长居民对住宅的需求也不断提高。在政策的指引下我国房地产业得到了长足的发展并逐渐成为我同经济的支柱产业。经过多次改革我国房地产市场体系不断完善但是仍然存在住宅价格上涨过快特别是区域市场的房地产过热等问题。自央行出台政策抑制房价到年经济危机的爆发．政府、媒体都在推测房价的走势消费者也相庞地采取持币观望的策略。笔者认为。在市场经济下房地产商品的价格变化应由其商品价格形成机制决定。因此在目前情况下通过房地产商品价格形成机制来判断房价的变化具有现实意义。国外瓺。甒．薜染醚Ъ以擞酶髯缘睦砺郏裘芙合市场情况对房地产市场以及价格的影响因察进行了分析。国内崔明新、胡睿宪等学者对价格形成的因素与机制进行了研究。可以看出我国房地产市场的建立经历了计划经济到市场经济的改革过程每一步无不体现中国的国情。因此有必要对房地产商品价格形成机制进行理论研究。表房地产市场和一般商品市场的区别嘲我国房地产市场的特殊性把房地产市场特征和西方经济学规定的完全竞争和不完全竞争市场的假设条件进行对比就可以明显看出我国房地产市场是不完全竞争市场。Ⅲ这主要体现在我国房地产市场存在各种结构。有的学者认为房地产市场具有三级结构：一级市场、二级市场和三级市场。翻其中一级市场是土地使用权的出让市场具有国家垄断的性质．表现为国家将土地使用权投入市场运行。其价格和方式由政府根据国家的整体利益而确定；二级市场是房地产开发企业与房地产中介企业或房地产使用者之间的交易市场具有经营性质表现为经营者与消费者之间的交易行为；三级市场是存量房地产的交易市场具有消费性质是使用者之间的交易行为。因此参与房地产市场博弈的是不同利益体．而作为房地产市场。晴雨表”的价格也是各方博弈的结果。同时。房地产商品具有不同于一般商品的特征。诸如位置不易改变。消费性与投资性融为一体受地价影响较大等。因此房地产市场不同于一般的市场。如表尽本文重点分析二级市场商品房的价格形成机制又因为住宅相对与商铺、厂房等其他房地产形式更受消费者关注。因此本文更关注二级市场上住宅价格的形成。影响房地产商品价格的因素房地产价格的构成是房地产价值构成的货币表现。一般认为。住宅价格≌杀臼侠砝税金。由于地区差异造成理论界和实际操作部门对住宅价格所包括的项目种类有着不是十分相同的看法彳日总体而言包括以下项目绫表》考鄹窆钩梢K嘏在这些构成房地产价格项目的背后是影响商品价格的因素包含经济、行政、社会、人口、环境因素等。笔者认为在诸多冈素中应从供给与需求两方面提取主要因素进行分析即从开发商和消费者两个角度进行分析。从开发商角度来看影响房地产价格的主要因素有：开发成本安工程费和土地费Ｉ桃荡罾屎屠蟆４酉颜叩慕嵌壤唇玻要是家庭年收入和消费预期。商品房价格形成机制根据前面的分析二级市场是由开发商U和消费者主导的市场。因此最符合市场供求决定价格的理论。即房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。由于建造房地产商品的周期较长话阌—从短期来看房地产供给是相对稳定的。从而形成唐饭└鄹竦孕〉奶氐恪因此在供求均衡条件下如果需求突然增加供给却不能相应增加∞Ⅱ嵋．髓秈琭强鑤鮬出肥鮥衏辏一般商品市场耆ň赫特征典型的房地产市场市场买卖参与参与者众多没有垄断、参与者少。买卖双方分别在买方市人数没有寡头或垄断竞争场、卖方市场中掌握控制权专业知识和买卖双方对产品了解较买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉交易方式多。容易达成交易较多的法律手续和较高的费用产品的标产品具有同一性、可互相房地产