房地产商品价格形成机制与房价变化.pdf

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房地产商品价格形成机制与房价变化踟econ砌cde删ld(中铁十四局集团有限公司山东济南250014)rea：I瞰舭’s研∞ch肌学晒i8c∞c锄ed锄dwords】Fact吣；PricescⅢNcE＆Ⅱ旧心0LoGY矾F0m似T10N殷国勇f撕嗍idencefonm以∞Inecllalli鲫；Real1．房地产商品价格形成机制科技信息。百家论剑o2009年第13期【摘要1作为国民经济中的一个重要支柱产业，房地产在本轮经济周期调整中的价格变动趋势受到广泛的讨论与关注。本文根据我国房地产市场的实际情况。结合商品房价格形成机制的基础理论，对影响商品房需求和供给的重要因素进行了分析；结合近几年我国房地产业相关教据．最后对我国房地产特别是二级市场上的住宅商品价格变化趋势进行了科学预测。【关键词】因素；价格形成机制；房地产【Abst期ct】AB蚰impon飘tnational∞吼omy，tlle打eIIdmarket肌dh伽8ingsupplya弛卸alyzed．1nend，ch锄学朗0fChi腿’s8∞ond—h蚰da∞f0∞明哦ed’b舶屺d蚰real【l【ey改革开放以来，随着我国经济的高速稳定增长，居民对住宅的需求也不断提高。在政策的指引下，我国房地产业得到了长足的发展，并逐渐成为我同经济的支柱产业。经过多次改革，我国房地产市场体系不断完善，但是仍然存在住宅价格上涨过快，特别是区域市场的房地产过热等问题。自央行出台政策抑制房价，到2008年经济危机的爆发．政府、媒体都在推测房价的走势，消费者也相庞地采取持币观望的策略。笔者认为。在市场经济下，房地产商品的价格变化应由其商品价格形成机制决定。因此，在目前情况下，通过房地产商品价格形成机制来判断房价的变化具有现实意义。国外，D．DeIIise。C．W．Wiili∞等经济学家运用各自的理论，紧密结合市场情况，对房地产市场以及价格的影响因察进行了分析。国内，崔明新、胡睿宪等学者对价格形成的因素与机制进行了研究。可以看出，我国房地产市场的建立经历了计划经济到市场经济的改革过程，每一步无不体现中国的国情。因此，有必要对房地产商品价格形成机制进行理论研究。表1房地产市场和一般商品市场的区别嘲1．1我国房地产市场的特殊性把房地产市场特征和西方经济学规定的完全竞争和不完全竞争市场的假设条件进行对比，就可以明显看出我国房地产市场是不完全竞争市场。Ⅲ这主要体现在我国房地产市场存在各种结构。有的学者认为房地产市场具有三级结构：一级市场、二级市场和三级市场。翻其中，一级市场是土地使用权的出让市场，具有国家垄断的性质．表现为国家将土地使用权投入市场运行。其价格和方式由政府根据国家的整体利益而确定；二级市场是房地产开发企业与房地产中介企业或房地产使用者之间的交易市场，具有经营性质，表现为经营者与消费者之间的交易行为；三级市场是存量房地产的交易市场，具有消费性质，是使用者之间的交易行为。因此，参与房地产市场博弈的是不同利益体．而作为房地产市场。晴雨表”的价格也是各方博弈的结果。同时。房地产商品具有不同于一般商品的特征。诸如位置不易改变。消费性与投资性融为一体，受地价影响较大等。因此，房地产市场不同于一般的市场。如表1所示。本文重点分析二级市场商品房的价格形成机制，又因为住宅相对与商铺、厂房等其他房地产形式更受消费者关注。因此，本文更关注二级市场上住宅价格的形成。1．2影响房地产商品价格的因素房地产价格的构成是房地产价值构成的货币表现。一般认为。住宅价格=住宅成本十合理利润+税金。由于地区差异造成理论界和实际操作部门对住宅价格所包括的项目种类有着不是十分相同的看法，彳日总体而言，包括以下项目(如表2)。表2住房价格构成要素棚在这些构成房地产价格项目的背后是影响商品价格的因素，包含经济、行政、社会、人口、环境因素等。笔者认为在诸多冈素中应从供给与需求两方面提取主要因素进行分析，即从开发商和消费者两个角度进行分析。从开发商角度来看，影响房地产价格的主要因素有：开发成本(建安工程费和土地费)。商业贷款利率和利润。从消费者的角度来讲，主要是家庭年收入和消费预期。1．3商品房价格形成机制根据前面的分析，二级市场是由开发商(经营者)和消费者主导的市场。因此，最符合市场供求决定价格的理论。即房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。由于建造房地产商品的周期较长(一般有3—5年)，从短期来看，房地产供给是相对稳定的。从而形成r商品供给价格弹性小的特点。因此，在供求均衡条件下，如果需求突然增加，供给却不能相应增加，pillarindustry0fdi∞us8edinⅡ嵋mundofadiuBtment．Acc伽dingthereal髓t毗eb舳ictheoryfonnationmechaIIi8nI，