房地产价格上涨原因及对策分析.doc

我国房地产价格快速上涨的原因分析2.1银行对信贷资金发放的宽松性和境外资金的涌入信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣间接推动了房价的急剧上涨。从资金的角度看一是随着房地产金融支持力度的逐年加大在商业贷款和公积金贷款的双重支持下市民潜在购买力成为现实购买力巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在吸引了大量国际游资。自2003年起由于中国外贸大量顺差国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下大量海外资金进入中国并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明2004年1月―11月境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过220亿元比2003年增长13.5%。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格不仅可以控制银行自身的风险也约束了贷款人的行为。但是大多国内商业银行为了降低不良贷款放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场个人消费信贷快速增长而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。2.2房地产开发行业成本上升土地交易价格的快速上涨从土地的角度看主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计2003年上海的卖地收入为216亿元相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨有助于地方政府获取更多的收入房地产膨胀得越大地方政府的收益就越大。而与此同时地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后土地价格大幅上涨部分城市土地价格成数倍增长。据统计2004年土地交易价格比上年上涨10.1%涨幅比2003年高1.7个百分点；2005年一季度又上涨了7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本推动房屋销售价格上涨。由于近几年的大建设和大发展导致国内建筑原材料价格也水涨船高这也间接导致房地产价格的上涨。2.3经济的发展离不开房地产大城市几年前都是以房地产作为支柱产业来对待的当下大城市的经济发展走上正轨房地产的支柱产业地位虽然不明显但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市房地产仍然是当之无愧的支柱产业这就是为什么中央进行调控地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说尤其是三四线城市产业薄弱城市造血功能不足只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发是城市方向的引领者2.4政府管理原因首先目前国内的高房价是政府政策的误导结果。因为在政府看来房地产的宏观调控就等于稳定房价就是让房价不往下跌。这就是向房地产市场发出了一个明确的信号：既有的房地产市场形势、市场秩序与规则既有的房地产市场利益关系、运作方式等等都得维持。但是在任何一个市场经济中政府能够做的只是通过调控市场供求关系让市场价格达到其均衡水平。也正是在这种观念或政策下国内的房地产市场尽管经历了两年来的宏观调控却没有效果。不仅房地产的投资在飞速增长、房价快速上涨民众与房地产商的对立情绪越来越严重。当然房地产开发商可以莺歌燕舞地方政府可以业绩高照银行利润可以在短期内上升到历史最好的水平但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。这个市场不仅社会公平性荡然无存而且也是一个低效率的市场其经济风险也就无所不在、无时不有。2.5房地产市场供给结构失调供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中中低档住房比重偏低高档商品房比重偏高住房超前消费现象十分突出。房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动进一步搞活房地产市场也能够促进住宅资源的合理使用满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来需求都被挤压到了住房一级市场造成了房价的持续攀升。住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。房地产一级市场上面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结