基于特征价格的住宅价格空间分异研究.pdf

北京交通大学硕士学位论文基于特征价格的住宅价格空间分异研究姓名：赵亮申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：唐永忠20080601中文摘要摘要近几年来不断上涨的住宅价格已经成为整个社会关注的热点和焦点在一些大城市城市的高速发展和中心商务区的形成等多种因素促使其住宅价格在空间上形成了多个分布不规则的高位区和快速增值区住宅价格的空间分异现象越来越明显。而剖析住宅价格空间分异形成的影响因素及其内在原因并对各影响因素的影响方式进行探讨其成果对相关政策的制定、开发商对项目的定位与定价和消费者选择合适的住宅都具有较高的参考价值。本文以区位理论和特征价格理论为基础构建了住宅特征价格模型并以北京市海淀区的住宅价格为对象进行了实证研究。得出的主要结论为：政策法规决定了住宅价格空间分异的趋势城市核心区的凸显的和次级中心的形成是住宅价格空间分异的主要原因品牌开发商的营造能力为住宅价格的空间分异创造了条件而重大事件的发生以及居民的择居行为则为住宅价格的空间分异提供了动力。针对海淀区住宅价格的研究发现距城市传统中心区的距离对住宅价格空间分异的影响最大其次是周边自然环境、教育配套和距中关村的距离；海淀区的住宅价格在空间上以环线高速路为分隔呈较为明显的带状分布而中关村对住宅价格的影响半径约为ɡ铮诖饲蚰冢≌鄹裥纬闪艘桓龈叻迩谄渌匀环境和配套设施条件较好的地区也有多个价格高位区形成。在国内外研究成果的基础上本文在如下几点有所创新：结合区位理论利用特征价格模型对住宅价格的空间分异进行研究使住宅特征对住宅价格的影响以量化的形式表现出来改变了传统的定性分析方法；在模型的构建过程中加入了品牌特征变量等扩展变量完善了特征变量使所得结果更加准确更具实际意义；对部分区位特征变量通过变量替换和改变量化方法等方式进行了较为深入的比较研究并最终得出了中关村对住宅价格的影响范围明确了环线距离对住宅价格的影响方式。关键词：住宅价格；特征价格；空间分异；住宅特征分类号：甌膕疭痵．篖琣甖．．—．瑃甀；．琤瑆让；’痩’騦．琧：．：篐籗籋篊图目录表目录图畚穆呒蚣堋图脑怖砺凼疽馔肌图刃卫砺凼疽馔肌图嗪诵睦砺凼疽馔肌图兄行挠形廴驹吹淖≌鄹袂摺图芯壳蚴疽馔肌图曜蓟げ庵涤氩胁畹纳⒌阃肌图胁畹闹狈酵肌图胁畹睦刍怕释肌图海淀区住宅价格基本构成⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．图海淀区住宅价格空间分布示意图⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．表Ｓ锰卣鞅淞康幕纠啾鹩肽谌荨表５砬鲎≌∏尽表∪〉奶卣鞅淞俊表遗瞥鍪坌畔⑹纠鉒勘淼幕拘问健表卣鞅淞康牧炕捌涫堇丛础表淞康拿枋鲂酝臣啤表员淞康南喙叵凳表Ｐ托〗帷表方差分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．表共线性分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．表回归系数分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。表住宅特征影响程度排序与分类⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．表模型小结结果对比⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．表回归系数分析诨废⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯