基于特征价格的住宅价格空间分异研究.pdf

北京交通大学

硕士学位论文

基于特征价格的住宅价格空间分异研究

姓名：赵亮

申请学位级别：硕士

专业：企业管理

指导教师：唐永忠

20080601
中文摘要摘要近几年来，不断上涨的住宅价格已经成为整个社会关注的热点和焦点，在一些大城市，城市的高速发展和中心商务区的形成等多种因素促使其住宅价格在空间上形成了多个分布不规则的高位区和快速增值区，住宅价格的空间分异现象越来越明显。而剖析住宅价格空间分异形成的影响因素及其内在原因，并对各影响因素的影响方式进行探讨，其成果对相关政策的制定、开发商对项目的定位与定价和消费者选择合适的住宅都具有较高的参考价值。本文以区位理论和特征价格理论为基础，构建了住宅特征价格模型，并以北京市海淀区的住宅价格为对象进行了实证研究。得出的主要结论为：政策法规决定了住宅价格空间分异的趋势，城市核心区的凸显的和次级中心的形成是住宅价格空间分异的主要原因，品牌开发商的营造能力为住宅价格的空间分异创造了条件，而重大事件的发生以及居民的择居行为则为住宅价格的空间分异提供了动力。针对海淀区住宅价格的研究发现，距城市传统中心区的距离对住宅价格空间分异的影响最大，其次是周边自然环境、教育配套和距中关村的距离；海淀区的住宅价格在空间上以环线高速路为分隔呈较为明显的带状分布，而中关村对住宅价格的影响半径约为4公里，在此区域内，住宅价格形成了一个高峰区，在其它自然环境和配套设施条件较好的地区也有多个价格高位区形成。在国内外研究成果的基础上，本文在如下几点有所创新：结合区位理论，利用特征价格模型对住宅价格的空间分异进行研究，使住宅特征对住宅价格的影响以量化的形式表现出来，改变了传统的定性分析方法；在模型的构建过程中加入了品牌特征变量等扩展变量，完善了特征变量，使所得结果更加准确，更具实际意义；对部分区位特征变量通过变量替换和改变量化方法等方式进行了较为深入的比较研究，并最终得出了中关村对住宅价格的影响范围，明确了环线距离对住宅价格的影响方式。关键词：住宅价格；特征价格；空间分异；住宅特征分类号：C93
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