世联_深圳大梅沙万科国际会议中心项目定位报告提交稿_157P.ppt

万科国际会议中心项目定位报告万科·国际会议中心东海岸万科国际会议中心基本指标界定问题（DEFININGTHEPROBLEM）报告分为两个阶段报告思路报告思路片区房地产市场状况——产品特征片区各种物业类型价格比较内容片区房地产市场状况——产品特征片区在售项目“总价/用途”二维模型片区房地产市场状况——客户分析典型客户描述典型客户描述典型客户描述典型客户描述典型客户描述这些潜在客户的共同特征深圳人投资方式的转变片区房地产市场状况——客户总结片区房地产市场状况——销售状况市场需求状况总结报告思路政府规划大梅沙区域三种发展方向大梅沙发展阶段的界定确定大梅沙未来发展方向的关键点-----在区域价值重新定义的前提下对三个定位方向进行分析大梅沙区域价值挖掘大梅沙“国际旅游度假区定位”研究宏观环境之深圳与美国比较深圳市现状发展线索“国际级旅游度假区”发展方向探讨——大梅沙与国际成功度假区发展成果比较案例比较内容：资源与区位地区发展定位功能构成用地指标开发次序投资收益消费群体案例比较内容：资源与区位地区发展定位功能构成用地指标开发次序投资收益消费群体案例比较内容：资源与区位地区发展定位功能构成用地指标开发次序投资收益消费群体案例比较内容：资源与区位地区发展定位功能构成用地指标开发次序投资收益消费群体案例比较内容：资源与区位地区发展定位功能构成用地指标开发次序投资收益消费群体案例比较内容：资源与区位地区发展定位功能构成用地指标开发次序投资收益消费群体案例比较内容：资源与区位地区发展定位功能构成用地指标开发次序投资收益消费群体“国际级旅游度假区”发展方向探讨——结论“国际级滨海居住区”发展方向探讨——大梅沙片区拟出让土地量“国际级滨海居住区”发展方向探讨——大梅沙地块概况“国际级滨海居住区”发展方向探讨——大梅沙现有待建地块“国际滨海居住区”发展方向探讨——总结“国际级会议中心”发展方向探讨“国际级会议中心”发展方向探讨——以大梅沙为核心基地整合东部旅游资源“国际级会议中心”发展方向探讨——东部旅游资源整合重点：一纵三横大类“国际级会议中心”发展方向探讨——结论大梅沙三种发展方向探讨能最大限度提升区域形象及价值且未来最有可能成为片区核心定位是：国际级会议中心大梅沙区域定位研究结论区域价值模型区域价值模型用文化提升大梅沙区域价值重返“普罗旺斯”普罗旺斯Provence普罗旺斯Provence普罗旺斯Provence普罗旺斯Provence大梅沙区域价值发展脉络——三层面图区域研究结论报告思路项目分析——位置、规模梅沙学校项目分析——开发商品牌资源挖掘SWOT分析项目研究结论定位策略客户定位客户需求模型产品定位产品定位——SPR（SpecialPeopleResort）产品定位下的项目价值分析SPR诠释SPR——满足多种使用功能SPR——“PARTY这东西”SPR——结社、圈子SPR——第三空间给自己优•阶层的SPR——游戏人家优•阶层的SPR——非常色人家优•阶层的SPR——家的中心就是床OpenMall诠释规划指标分配方案一规划指标分配方案二Theendthanks！深圳历年GDP情况2003年私人汽车拥有量接近20万辆比2002年增长46.15%深圳市私家车数量迅速增长每百户拥有私人汽车约21辆自驾度假旅游成为消费热点深圳市历年接待游客量呈明显上升趋势仅2003年因非典原因导致游客锐减。深圳旅游业依然呈良好增长态势。一、高新科技产业城市二、现代物流业城市三、区域性金融中心城市四、优美的海滨旅游城市五、高品味文化生态城市建设美丽的海滨城市。依托亚热带滨海城市特色和逐步发达的国际商务功能建设一批具有国际水准的滨海旅游度假设施、生态观光旅游设施和会议展览设施使深圳成为全国较大的商务旅游、观光旅游城市及过境旅客集散地。——摘自黄丽满《在市委三届八次全体（扩大）会议上的讲话》城市经济发展情况良好盐田——海滨旅游、生态城区盐田片区规划情况盐田区特征与优势2004年上半年盐田区总体住宅销量较小仅1181套而全市其他各区销量均在10000套以上。与全市相比盐田区住宅销售以高端产品为主单价6000-8000元销量百分比高出全市20％多。盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积82.4%）1.深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区（一期）2.深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区3.深圳市新华置业房地产有限公司海语东园4.深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园5.深圳桑达房地产开发有限公司棕榈湾盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积84.4%）1、深圳市万科房地产有限公司