不动产登记的法律性质探讨.doc

不动产登记的法律性质探讨——以物权变动立法模式为背景曹昌伟关键词:不动产登记/物权变动/法律行为/事实行为内容提要:《物权法》通过之前有关不动产登记的性质见仁见智但通说认为不动产登记行为是行政行为这一通说是由我国目前有关不动产的立法现状决定的。《物权法》的颁布施行改变了过去那种认为不动产登记是不动产登记机构行使行政职权的传统看法明确要从服务于民事主体之间不动产物权变动的角度重新认识不动产登记的性质。本文以此为出发点阐述了登记行为是当事人之间不动产物权变动的生效要件是发生民法效果的民事行为并结合《物权法》所确立的不动产物权变动模式进一步阐述了我国不动产登记行为应为事实行为的观点。引言新颁布实施的《中华人民共和国物权法》确立了因法律行为引起的不动产物权变动要以登记作为必备要件。也就是说因法律行为所引起的不动产物权的设立、变更、消灭、设立负担除了作为不动产物权变动的基础行为——债权行为成立且有效尚须到不动产登记机关践行登记程序不动产物权变动的法律效果方才发生。由此可见不动产物权变动的登记在不动产物权变动中扮演着不可或缺的角色。鉴于我国不动产登记的传统和现状人们对不动产登记的性质和功用在认识上发生一定的偏差在登记的理论和实践层面存在着一些分歧。辨清不动产登记的法律性质正确认识不动产登记的功用对我国不动产登记制度的完善对不动产登记的统一立法尤其对广泛存在着的不动产登记的实践都具有十分重要的指导作用。一、不动产登记是民事行为抑或行政行为鉴于我国不动产登记的现状不动产登记由各类不动产的专门行政管理机关进行比如土地物权变动由土地行政主管部门登记房产物权变动由房产行政主管部门登记林木物权变动由林业行政主管部门登记等。由各类不动产的行政主管机关对所管理的不动产进行登记如若不申请登记这些不动产或不动产权利不能发生变动。这种登记的现状往往给人造成错觉主体之间就不动产或不动产权利发生变动尚须相应行政主管机关的登记认可行政机关的登记行为被看作是一种行政管理行为这种观点成为目前学界和实务界的通说。[1]某些行政法学者甚至认为主管机关的审查登记行为是一种带有行政职权性质的许可行为。[2]在学界与实务界之所以会出现这种认识是由我国目前有关不动产登记立法的现状所决定的。土地管理法、城市房地产管理法都是从对不动产进行行政管理的角度进行立法不动产登记自然被纳入到行政管理的范畴。主体之间就不动产权利变动达成协议以使不动产权利发生变动实现财货流转和交易目的。不动产权利具体包括建设用地使用权、房屋所有权等是物权物权具有支配性和排它性让任何第三人知晓该不动产上的权利状况有利于该不动产权利的行使和不动产效用的发挥有利于该不动产的顺畅流转以建立稳定有序的财产流转秩序这种主体之间就不动产或不动产权利发生变动的情况就必须借助一定的可足够为众人所知的公示手段彰显出来。在诸如法国、德国、日本及我国台湾地区被实践证明了的最有效的公示手段即为不动产登记即由一个有足够公信权威的机构将不动产权利变动情况通过设置专门的薄册的方式公之示众人人皆可以查询以知悉不动产上的权属状况。我国不动产权利变动情况与这些国家和地区的不动产权利变动情况相通运作原理相同所以将不动产权利变动登记看作是主体之间不动产物权变动情况的公示是促进不动产的利用和实现财产稳定有序流转的必备手段。登记最主要的功能就是不动产物权权利状况的公示登记所产生的法律效果只关乎不动产权利归属和变动状况登记服务于不动产的高效利用和有序流转不动产登记行为应是民法上发生民法效果的行为所以应属民事行为。从上述论证可以看出不动产登记的民事行为属性是由不动产登记的功能所决定的。《物权法》通过之后确立不动产登记的公示功能具有十分重要的现实意义不动产登记作为不动产物权变动的公示手段主要功能即将不动产权属状况公之示众以利不动产的利用和流转任何欲在该不动产上设定权利之第三人即可根据公示出来的权属状况做出正确有效的交易决策而要改变过去那种认为不动产登记是不动产行政管理机关对不动产行使行政管理职权的传统看法。主体之间就不动产权利变动达到协议之后只要该协议合法、有效并按《物权法》和相关法律的规定提供了登记所需的材料不动产登记机关在审查以后对符合条件的不动产物权变动就必须予以登记以完成不动产物权变动的公示程序而不能借对不动产进行行政管理为由对符合条件的不动产物权变动不予登记这一点在《物权法》中也得到确认。二、不动产登记是事实行为还是法律行为对不动产登记的事实行为属性或是法律行为属性的探讨是建立在对第一个问题论证的基础之上即是以不动产登记行为属民事行为为探讨的前提。事实行为和法律行为同属法律事实的范畴都是引起民法效果的原因。但是事实行为和法律行为引起民法上效果的作用机理不同。法律行为是以意思表示为要素因意思表示而发生一