东营银座城市广场二期项目规划书.ppt

东营银座城市广场二期策划方案◎项目类型定位：商业投资型地产。◎项目品牌定位：东营商业地产的引领者。◎形象推广定位：城市名片生态商业MALL聚合体。◎销售目标定位：本地销售为主外地投资者为辅。◎销售方式定位：独立销售为主产权式销售为辅。◎商业业态定位：生态主题商城+风雨廊环水岸景观步行街+超炫美食街区。◎商业主题定位：生态—休闲—体验式购物公园。特色餐饮区（三）一期畅销原因：（产品硬件方向）1、单户面积小总价低投资客易于接受。2、框架结构店铺可自由组合经营自由度高。3、采用了内街和多楼梯、多电梯的设计有效的引导人流避免出现死角铺。减少高层商铺所受楼层影响。4、充分利用景观因素增加体验点增加商铺吸引力。5、商铺功能分区明确业态划分合理。一期成功销售的经验在二期应延续下去：商铺小型化——加速销售速度；采用内街增加公共楼梯——避免死角铺；增加商铺体验点——与周边项目相区别增加项目吸引力；明确划分商铺业态——有效引导人流增加商铺人气。（四）销售回顾：二、项目二期延伸1、品牌延伸：银座的品牌优势在一期销售中得到客户充分的肯定二期应继续巩固银座实力对项目的有力影响。2、客户延伸：一期销售迅速项目宣传力度不够集中西城潜客户尚待开发。3、业态延伸：一期设置了购物商街和小型餐饮商街满足一期购物’餐饮的需要；二期以精品餐饮和娱乐为主。打造餐饮＋娱乐的一站式MALL形象。第二部分：市场调查与分析（一）普通商业1、东营整体经济形态及消费情况：东营是环渤海湾畔崛起的石油之城。20世纪70年代由于石油产业的飞速发展东营的经济得到了腾飞。一跃成为山东省消费能力第一的城市。西城以油田指挥部为基础建立起来属于老城人口、商业集中；东城是90年代中期才开发建设环境好道路宽规划整齐但人口少商业不发达。外资引进等新项目大多集中在东城开发区。随着经济水平的提高东营除了石油化工及相关行业其他如物流、农业、建材、生态旅游也得到了长足发展。作为山东省的二线城市东营的经济水平和居民消费能力居于山东前列但另一方面由于城市发展过快商业尚不完善生活不方便。2、消费者消费习惯分析：东营人均收入高其中高收入群体集中为：油田员工、地方事业单位人员和个体经营者。其中个体经商者和事业单位的总体收入高于油田员工。事业单位工作人员多为外来人员个体经营者多为近几年暴富者他们普遍投资意识强并倾向于投资房地产这部分人群大多拥有两处甚至更多住宅由此投资矛头转向商铺。由于城市发展较晚高收入群体消费意识不够成熟跟风性消费、盲目性消费比较严重；看重个人享受认同品牌以显示个人身价。东营生活节奏较慢高收入群体普遍注重享受：比如东营高档餐饮经营火爆各种美容健身大行其道等等。3、东城新新经济中心的形成及发展趋势：东城新区人口尚不足10万环境好城市规划先进东营人普遍看好东城发展但介于生活配套不够全面商业尤其不够发达。不少东营人拥有东城住宅但还是选择在西城居住致使东城人口不够集中这对发展商业是不利的商业的发展滞后也直接导致东城人口不够密集。随着政府机构的东迁和各种商业项目的介入人口聚集已成必然。百货大楼东城店的顺利开业证明了东城人需要就近的商业城市规划的商业中心已初步形成。（二）娱乐业1、东营娱乐业现状东营娱乐业集中分布在西城的青岛路、淄博路、西三路。青岛路原为东营高档餐饮一条街后因此道路改为单行线人流受到较大影响从而引入美容美体等等。淄博路、西三路济南路为新兴的娱乐业聚集的商街。名称店家普遍关心客户群情况对东城的人气表示担心。普遍认为若项目周边有足够客户群愿意在东城开设分店。老板90％为外地人已在东营开店2～3年的占80％对东城不很熟悉。对本项目的了解仅限听说。对银座品牌较有兴趣。2、娱乐业消费人群分析东营主要娱乐群体：（三）市场空白1、东营娱乐业业态较丰富但分布不够集中规模不大。缺少一个规模大、内容丰富并且分布较集中的娱乐场所。东城建立：一站式娱乐——娱乐MALL（四）市场机会点银座城市广场有能力承载娱乐MALL1、大商业大配套承载大型娱乐具有先天优势。2、建成后成为东营市标志性建筑城市广场有承载东营标志性娱乐的责任。3、银座品牌代表着东营的高档消费名牌娱乐需要名牌商业品牌。4、银座拥有经营娱乐项目的经验阳光健身、银座动感影院、蓝黛国际商务会所5、银座城市广场所处的商业中心位置决定了做名牌娱乐