东营银座城市广场二期策划方案(PPT 71页).ppt

东营银座城市广场二期策划方案◎项目类型定位：商业投资型地产。
◎项目品牌定位：东营商业地产的引领者。
◎形象推广定位：城市名片，生态商业MALL聚合体。
◎销售目标定位：本地销售为主，外地投资者为辅。
◎销售方式定位：独立销售为主，产权式销售为辅。
◎商业业态定位：生态主题商城+风雨廊环水岸景观
步行街+超炫美食街区。
◎商业主题定位：生态—休闲—体验式购物公园。特色餐饮区（三）一期畅销原因：（产品硬件方向）

1、单户面积小，总价低，投资客易于接受。
2、框架结构，店铺可自由组合，经营自由度高。
3、采用了内街和多楼梯、多电梯的设计，有效的引导人流，避免出现死角铺。
减少高层商铺所受楼层影响。
4、充分利用景观因素，增加体验点，增加商铺吸引力。
5、商铺功能分区明确，业态划分合理。

一期成功销售的经验，在二期应延续下去：

商铺小型化——加速销售速度；
采用内街，增加公共楼梯——避免死角铺；
增加商铺体验点——与周边项目相区别，增加项目吸引力；
明确划分商铺业态——有效引导人流，增加商铺人气。（四）销售回顾：
二、项目二期延伸

1、品牌延伸：银座的品牌优势在一期销售中得到客户充分的肯定，二期应
继续巩固银座实力对项目的有力影响。
2、客户延伸：一期销售迅速，项目宣传力度不够集中，西城潜客户尚待开
发。
3、业态延伸：
一期设置了购物商街和小型餐饮商街，满足一期购物’餐饮的需要；
二期以精品餐饮和娱乐为主。
打造餐饮＋娱乐的一站式MALL形象。第二部分：市场调查与分析

（一）普通商业
1、东营整体经济形态及消费情况：
东营，是环渤海湾畔崛起的石油之城。20世纪70年代，由于石油产业的飞速发展，东营的经济得到了腾飞。一跃成为山东省消费能力第一的城市。西城以油田指挥部为基础建立起来，属于老城，人口、商业集中；东城是90年代中期才开发建设，环境好，道路宽，规划整齐，但人口少，商业不发达。外资引进等新项目，大多集中在东城开发区。随着经济水平的提高，东营除了石油化工及相关行业，其他如物流、农业、建材、生态旅游也得到了长足发展。

作为山东省的二线城市，东营的经济水平和居民消费能力居于山东前列，但另一方面，由于城市发展过快，商业尚不完善，生活不方便。2、消费者消费习惯分析：

东营人均收入高，其中高收入群体集中为：油田员工、地方事业单位人员和个体经营者。其中个体经商者和事业单位的总体收入高于油田员工。
事业单位工作人员多为外来人员，个体经营者多为近几年暴富者，他们普遍投资意识强，并倾向于投资房地产，这部分人群大多拥有两处甚至更多住宅，由此投资矛头转向商铺。
由于城市发展较晚，高收入群体消费意识不够成熟，跟风性消费、盲目性消费比较严重；看重个人享受，认同品牌，以显示个人身价。
东营生活节奏较慢，高收入群体普遍注重享受：比如东营高档餐饮经营火爆，各种美容健身大行其道等等。

3、东城新新经济中心的形成及发展趋势：

东城新区人口尚不足10万，环境好，城市规划先进，东营人普遍看好东城发展，但介于生活配套不够全面，商业尤其不够发达。不少东营人拥有东城住宅，但还是选择在西城居住，致使东城人口不够集中，这对发展商业是不利的，
商业的发展滞后也直接导致东城人口不够密集。
随着政府机构的东迁，和各种商业项目的介入，人口聚集已成必然。百货大楼东城店的顺利开业证明了东城人需要就近的商业，城市规划的商业中心已初步形成。（二）娱乐业

1、东营娱乐业现状

东营娱乐业集中分布在西城的青岛路、淄博路、西三路。青岛路原为东营高档餐饮一条街，后因此道路改为单行线，人流受到较大影响，从而引入美容美体等等。淄博路、西三路济南路为新兴的娱乐业聚集的商街。名称店家普遍关心客户群情况，对东城的人气表示担心。普遍认为若项目周边有足够客户群，愿意在东城开设分店。
老板90％为外地人，已在东营开店2～3年的占80％，对东城不很熟悉。对本项目的了解仅限听说。对银座品牌较有兴趣。

2、娱乐业消费人群分析
东营主要娱乐群体：（三）市场空白

1、东营娱乐业业态较丰富，但分布不够集中，规模不大。缺少一个
规模大、内容丰富并且分布较集中的娱乐场所。
东城建立：
一站式娱乐——娱乐MALL（四）市场机会点

银座城市广场有能力承载娱乐MALL

1、大商业，大配套，承载大型娱乐，具有先天优势。
2、建成后成为东营市标志性建筑，城市广场有承载东营标志性娱乐的责任。
3、银座品牌代表着东营的高档消费，名牌娱乐需要名牌商业品牌。
4、银座拥有经营娱乐项目的经验
阳光健身、银座动感影院、蓝黛国际商务会所
5、银座城市广场所处的商业中心位置，决定了做名牌娱乐
第三部分：成功商业的启示

1.经典案例分析
圣凯摩登城的启示
⑴简明却具极具煽动性的推广语——“到洛源大街抢铺去”
⑵十大卖点吸引