世联洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议(商住住宅).pptx

洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议项目区位——洛阳新城核心区交通便利项目属于纯住宅用地临近市政府和公务员小区属于高素质人群聚集区域地块价值分析——北侧居住氛围浓厚南侧有一定商业商务氛围项目规划指标1期住宅部分已开工我们对于客户目标的理解本项目研究问题洛阳——河南省的副中心历史文化名城和生态宜居城市洛阳整体经济总量增长迅速其经济实力在中部地区排名靠前洛阳人均GDP接近2800美金且稳步增长房地产处于快速发展时期洛阳产业结构呈二、三、一形态第二产业优势明显大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时依托工业基础发展了较多的科研机构形成了高级科研人员这一主力高端消费人群洛阳矿产资源丰富采掘业较为发达大量私有钼矿的出现形成了私有矿主这一顶级财富阶层洛阳第三产业中与商贸相关行业占比最高：关林市场为洛阳的商贸业中心关林个体老板形成了洛阳的又一主力高端消费群体经济产业结构决定了主流消费人群城市格局——城市重心在西部两区旧城区狭长的格局决定了城市未来向南发展城市发展规划：洛南定位洛阳未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心洛南新区六大组团：中心区、滨河公园区、大学城体育中心、洛龙科技园、隋唐遗址公园、关林商贸区中心区沿开元大道两侧规划为三个核心功能组团——行政中心、商务中心、商业中心资料来源：《洛阳市商业市场现状》2006年我们通过对新区案例的研究寻找新区发展历程的一般规律南京河西新城合肥政务新区开发建设进程研究新区开发普遍经历基础设施－住宅－公建的开发次序；三线城市新区公建发展速度远远低于住宅开发速度目前洛南新区住宅项目集中放量入市个别写字楼、集中商业开始出现处于新区的发展期洛南新区的未来发展判断房地产投资持续增长房地产投资占固定资产投资的比重逐年增加商品房市场逐年稳步提升2006年出现需求爆发式增长房地产提速依托整体经济发展和房地产发展的大势部分二三线城市出现爆发式增长1.品牌开发商进军二三线城市加速当地的产品开发水平推高房价。在这样的市场环境中本项目要努力寻找项目机会兑现高价值中高端住宅认知区域——在城市核心地段和景观环境较好的区域形成聚集1.西工核心区：传统洛阳市中心拥有核心地段的完善配套和便利交通地段为住宅增值。未来供给以旧改的商业项目为主2.西工河景区：一线河景优美的景观资源和良好的居住环境共同提升了区域的居住价值。未来还有在售项目的后续供应3.涧西河景区：洛河景观和传统的富人区认知以及周边便利的生活配套共同提升了区域价值成为区域内的首选居住地4.新区河景区：城市向南拓展的第一站宜居的环境新区未来的发展利好临近城区的便利配套。形成辐射洛阳全市的吸引力5.新区中心区：临近新市政府未来的城市核心新区未来的发展利好吸引了全洛阳市中高端客户置业。未来区域竞争激烈中高端住宅市场以3居户型为主主流面积为130-150平米2居主流面积为100-115平米中高端市场3居的主流总价为39-44万元2居主流总价为28-33万元市场平台销售速度为25-35套/月大面积户型销售速度较慢对比市场项目本项目户型面积大总价高目前在售住宅项目剩余共计约330万平米未来2年内还将有大量供应竞争将十分激烈洛阳的客户结构呈典型的金字塔形顶端客户是城市的财富阶层反复置业群体洛阳的高端客户他们是这样的——房地产市场研究总结问题1：打造第三极（价格惯性）(平米)典型案例分析借鉴市场典型项目成功因素分析：国宝花园市场典型项目成功因素分析：顺驰城1.富有南国情调的社区景观：200米长的中轴水系外围高层围合大面积水景且绿植富有立体层次感。2.特色的规划布局：楼座排布高低错落遮挡少；部分采用弧形的外观使社区活力十足；楼座排布在外围使景观集中于社区中心几乎做到户户有景。3.部分高端配置：引入可视对讲、分质供水系统、红外智能防盗系统等高端现代化配置局部领先市场4.教育资源：洛阳实验小学和洛阳市实验二中两所名校与社区隔路相望独有的高端教育资源增强了对有学龄儿童家庭的吸引力市场典型项目成功要素总结结合客户访谈对味客户价值点：注重面子多于关注功能城市豪宅典型案例借鉴棕榈泉国际公寓——代表北京的豪宅作品11栋高层合围对称式布局体现出恢宏的气势并形成集中的3万平米中央大花园立面风格——具备豪宅品相内部景观——从地下广场到绿色大堂层次鲜明无处不在的绿色豪华配套——豪宅必备要素通过合围布局、整体抬高、绿植栏杆区隔建立项目边界建筑细节体现出项目的宏伟大气提升业主的尊贵感星河国际——区位及规划建筑设计——稳重、高档、大气园林景观——商业裙楼顶部的空中花园身份感标识——大型城雕、个性化门牌主推国际化——凭借营销的高举高打成功取势国际化概念——跨国经理人调查纽约工作室样板房实际成交客户——以做生意的潮州人为主而不是国际人案例总结本项目发展战略目标客户定位——以洛