世联-天津迎宾广场项目整体定位及物业发展建议.pptx

天津迎宾广场项目定位论证及物业发展建议今日汇报议程本项目的研究从天津房地产市场的竞争状况入手根据已有楼体的结构特征提出本项目的发展建议和营销战略今日汇报议程项目原定位为城市综合体：酒店＋公寓＋写字楼＋商业而且在此定位基础上的楼体框架已经基本落成这是我们研究的前提和基础今日汇报议程本项目需要对综合体中的各类物业进行论证并提出相应的物业发展建议本项的目标是在保证一定收益的基础上打造出地标形象今日汇报议程市场分析着眼点已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白楼CBD片区和友谊路片区已经入住的酒店式公寓供应量少在市场上供不应求市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上产品的户型以1居和2居为主客户多选择服务完备的高档公寓以保障一定的生活品质已经入住的酒店式公寓市场小结市场分析着眼点在售的酒店式公寓项目多分布在写字楼集聚区或地铁沿线新增酒店式公寓的供应量较大各项目依托不同的资源整体销售状况普遍较好海河之子——依托于CBD核心商务区诚基中心——依托于CBD核心商务区时代奥城——依托于奥体中心的商务氛围焕日线——依托于城市捷运系统非常公馆——依托于城市捷运系统各项目依托的资不同可实现的销售价格和销售速度也就不同终端使用者的价格承受力和工作特征决定了选择公寓的价值取向客户的定位决定了产品需要提供一定的服务同时价格承受力决定了所需服务的水平终端客户的支付力和价值取向决定了产品以小户型为主在售酒店式公寓市场小结市场分析着眼点随着城市建设步伐的加快高星级酒店和大体量综合体项目相继推出公寓供应量将持续高涨未来竞争趋于激烈本项目所在地为城市建成区未来土地供应量少短期没有新项目推出价格—天津市酒店式公寓总量偏小近期供应量对租金冲击不大远期价格将趋于合理未来供应市场小结酒店式公寓市场存在两大机会点在区位上本项目所在区域是在天津打造涉外酒店式公寓最优越的地段从项目本体看本项目具备了打造天津标杆性酒店式公寓的先天条件本项目定位酒店式公寓SWOT分析本项目酒店式公寓发展策略酒店式公寓市场定位项目客户定位——购买者泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率是本项目获得投资客户的关键因素项目客户定位—终端使用者工作地多在开发区居住特征——韩籍客户居住特征—日籍客户居住特征——欧美及港台客户客户访谈纪要——motorola公共关系部陈经理客户访谈纪要——博爱中国膨化芯材刘小姐客户访谈——利顺德公寓租户宫本先生目标客户特征总结天津酒店式公寓的客户以管理人员为主与北京以高级技术人为主的客户不同客户量—利用外资数量和新增外资项目数量逐年高涨会带来更多的外籍商务人群重要客户——顶级财富阶层的自住需求北京案例分析——国贸中心公寓北京案例分析——嘉里中心公寓北京案例分析——京广中心公寓北京案例分析——东方豪庭公寓今日汇报议程天津市产业结构以第二产业为主产业对写字楼需求带动力不强表现出空置率明显偏高近年来天津市每年都有大量新写字楼面世市场供应量大增长迅速写字楼物业档次划分趋于明显写字物业评判要素天津写字楼主要分布在南京路小白楼片区和围堤道友谊路片区未来有多中心发展趋势根据产品特征模型将天津市的写字楼分为两级；现有高品质写字楼集中在CBD片区其价格平台明显高于友谊路片区天津写字楼市场表现出严重的两极分化；高品质产品市场反应好中低端产品市场反应差高档写字楼物业供应增长迅速市场上在售的写字楼主要集中在高端产品使得高端市场竞争趋于激烈将来随着众多大体量、多功能、高形象的写字楼项目推出未来市场竞争将更加激烈天津市写字楼市场结论本项目市场机会出现在高端办公物业租金反算产品售价形象问题：结合现有写字物业评判要素项目有向高端物业发展的机会客户分类投资型客户不是目标客户（2）—投资回报期长后期租赁客户档次无法保障客户分类小面积购买自用型客户不是本项目的目标客户客户分类高档写字楼租买客户主要是航运、物流企业金融类企业办事处以及贸易类公司高端写字楼的大单租买客户主要集中在物流、航运以及金融行业航运物流企业很难成为本项目写字楼物业的目标客户天津金融机构办公多选择友谊路沿线可能是本项目的大单客户但非市场行为明显北京金融街的发展现状是对本片区写字楼发展特征及发展方向的一个充分例证结论：金融类企业可能成为本项目的目标客户但需要借助非市场力量来实现。本项目定位写字楼SWOT分析从综合分析来看写字楼物业虽然存在机会点但实现风险较高且非市场因素较重对比酒店式公寓与写字楼的定位方向世联建议以酒店式公寓做为本项目的发展方向今日汇报议程中国奢侈品市场发展迅速天津高端消费需求强烈市场反应良好天津奢侈品市场并不成熟但扩张迅速顶级品牌商业案例研究——国贸商城国贸商场一层布局与业态组合国贸商场二层布局与业态组合国贸商城主要指标及结论顶级品牌商业案例研究——王府