世联地产大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议书PPT(105.pptx

大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议一、项目概况与项目界定项目所在软件园区域发展日渐成熟规划和产业带动的区域价值被客户认可城市新中心的趋势逐渐显现地块位置与经济技术指标——位于软件园内小规模项目地块交通条件——与软件园步行道畅通车行只可从地块南部五一路进入地块内部和四至——周边环境较差无景观资源项目地块分析：地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重地块资源评价管理资源网www.m448.com项目开发目标开发目标解析——6500元/㎡的单价属城市中高档价位软件园片区处于城市房地产价值第二梯队项目界定二、项目开发背景研究明确项目基本条件以后对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描是发现市场机会的前提项目位于城市西拓的第一站绿色硅谷的腹地最具发展潜力的区域软件园区域目前有2万多产业人口人均收入属大连最高水平其中多数尚未购置房屋区域背景扫描结论明确项目基本条件以后对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描是发现市场机会的前提根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围房地产进入高速发展期市场需求表现为数量与质量并重销售面积稳步上升土地紧缩导致供不应求价格上涨中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压消费者心理底线被迫“水涨船高”新房的供应不足引爆三级市场二手房成交量高速增长需求以中小户型为主根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围从地理位置和产品档次考虑可能和本项目存在竞争的区域为台山-南沙区域和学府区域台山-南沙区域——成熟居住区目前无新房供应部分项目即将入市台山-南沙二手房市场活跃二手房均价6000-6500元/㎡（简单装修）接近新房学府区域——依托园区内产业人口和周边高校资源价格平台较低发展前景看好根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围区域内目前和未来供应均以小面积投资型和大面积舒适型产品为主且目前供应量较少针对投资型客户的小户型产品目前市场表现良好投资客看重企业高层租房需求但普通职员是目前区域内主流租房客户软件园区域内二手房市场较为活跃单价接近在售新房随着产品品质的提高和房价的不断攀升客户来源从区域内向区域外逐渐扩大尚未出现附加明确社区文化的主题社区市场环境扫描结论三、基于背景扫描发现市场机会通过区域背景的扫描发现了一批有较强支付能力的潜在客户区域高收入产业人口和周边高校年轻教师特征访谈发现软件园普通员工和周边高校年轻教师有强烈的购房需求结合普通职工、高校年轻教师对住宅产品的需求和市场供应产品状况发现市场供应存在缺失距软件园产业区10分钟的步行距离是本项目独一无二的优势四、发展策略及项目定位项目竞争分析——通过强吸引力的产品将目标客户留在园区内软件园内和周边区域尚未出现附加人文价值的主题社区是我们赢得竞争的机会项目发展策略与本项目相似的目标客户案例对客户的深层特质和情感需求进行了深入挖掘。——北京·橡树湾北京·橡树湾（ITOWN骨子里的校园文化精神——中国“硅谷”人群的深层气质深圳·丽阳天下：面向白领阶层资源条件较差的小规模单体项目在竞争中脱颖而出丽阳天下成功关键因素——CONDO主题的重新定义与诠释CONDO八大生活主张的功能体现——社区功能模式北京·炫特区（SHOWMYLIFE）完全根据青年人特点的产品设计与社区配套案例借鉴启示项目定位形象定位——国际青年社区：活力、沟通、精品客户定位——软件园年轻白领为本项目核心客户周边高校年轻教师是本项目重要客户客户定位——繁忙疲惫的工作让他们更加怀念校园里畅快交流的空间五、物业发展建议物业发展建议原则产品视角的客户需求解读——在渴望拥有独立生活空间的同时潜意识里寻找校园文化与精神的回归项目地块分析：地块局促、受规划限制严重导致可建用地面积狭小且不规整项目户型面积与配比的确定3、社区DIS系统规划布局建议：做足容积率和限高尽量避免出现纯朝北户型（方案一）规划布局建议：做足容积率和限高尽量避免出现纯朝北户型（方案二）标准层户型分布在技术条件满足的前提下可供参考的其他标准层形式户型建议原则和主要尺寸单房户型示例——户型方正、面积紧凑、基本功能空间完善一居户型示例二居户型示例二居半户型示例可拆除倒凸窗3、社区DIS系统通过丰富的建筑附属空间赋予社区鲜明的个性营造立体的共享空间平面布置——社区的对外交流沿西侧道路展开空间布置——底层架空架空层配套规模和业态参考空间布置——充分沟通住宅首层与架空层空间布置——设置公共服务层空间布置——设置公共服务层空间布置——富有变化和情趣参与性强的屋顶空间体现形象与品质3、社区DIS系统建筑外立面——扑面而来的年轻气息园林意向——参与性硬质铺装体现现代气息增进交流空间园林意向——小品标识：现代的、简洁的、偏抽象的、幽默的、色彩明亮的外部环境的营造——社区边界外部环境的营造——削弱铁路对本项目的影响3、社区DIS系统典型青年社区特色配套案例运动类配