世联-新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议.pptx

西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议项目定位审视本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值房地产成为财富工具市场补涨房价逐步拉升整体大势向好西安曲江的低密度市场充满机会高端的低密度市场存在巨大空缺本项目面临的三大挑战本项目虽临近未来的曲江池公园但与公园之间却为金地项目所阻隔本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争且多数项目地段优于本项目本项目定位思考的关键点在区域市场从与金地、中海、融侨的差异化看定位高端应是本项目的主要方向从突破周边项目的价值认知彰显区域价值切合市场客户需求出发主攻高端市场均有支撑项目整体发展战略与定位高端定位下的容积率研判目前曲江各种物业类型市场实现度均好从自身条件出发项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物业若从展现领先的的高端形象匹配顶端豪宅定位的角度出发项目容积率应控制在1.3为宜若从做满容积率博取后期市场溢价的角度出发项目的整体形象将与应有的定位有所差距当做满1.8容积率时项目将面临以下三个方面的风险从经济测算的结果来看两个方案利润实现的差距并不明显1.8容积率下项目的物业发展建议及启动区策略项目配套设施建议地块内部不存在可利用的坡地及景观资源四面临路且为高层所阻隔单体规划以行列式布局为主缺乏仪式感建筑密度过高影响了整体的舒适度与私密性最大化地利用外部景观资源辅以内景营造形成户户有景的社区；多采用围合式布局丰富社区层次感；或通过由低至高的层层递进营造规划的大气势；适当增加高层物业比例更好的利用外部景观并借其区隔社区内外减少噪音提高私密性降低建筑密度以提升居住舒适度。项目整体规划方案示意核心景观绿轴贯穿南北与核心水景“曲江池”对称交错充分体现皇家尊贵的仪式感组团式布局实现户户有景的核心理念厚重、阻隔性的主入口制造大气、专属、奢华、尊贵的联想创新建筑外观设计打造皇冠亲水会所体现绝对奢华的尊贵气度合理的路网设计实现人车分流保证项目车位比达到1:1位于市场平均水平之上规划设计建议的价值点核心精神：尊贵奢华标准领先项目配套设施建议本项目整体建筑风格建议——欧式新古典主义融入中式元素联排与叠加产品采用欧式新古典风格融入中式元素体现项目内涵小高层与叠院产品以欧式为主体现华贵关键点1：欧式风格下融入中式元素注重意境的展示以表达尊贵内涵功能为导向关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配关键点3：注重细部工艺的精良关键点4：对于客户而言南北朝向比景观更加重要住宅为朝向景观而出现非南北朝向不可取关键点5：注重立面的设计感采用坡屋顶符合项目限制条件项目配套设施建议针对市场产品的不足本项目Townhouse应着力实现标准领先营造奢华尊贵的感觉外部入口设计增加内外空间体量感入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩前庭后院可以实现全部赠送打造业主的独享私密活动空间满足高端客户价值取向提升项目尊贵感超高入户门厅客厅挑高增加面宽充分体现居住的奢华与尊贵产品双主卧设计保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感附送面积做法：阁楼、地下室、夹层、露台、凸窗等在建筑风格整体欧式的前提下立面设计融入简化的中式元素体现项目内涵建筑顶层选用四坡屋顶突出项目建筑风格体现项目档次通过内庭院的方式将客厅与餐厅有效区隔居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念外立面材料选用石材辅以高档涂料体现项目顶级豪宅的奢华气质联排产品设计建议的价值点核心精神：奢华尊贵、意向古典、标准领先项目配套设施建议叠院house是综合情景洋房和电梯洋房优势的创新产品叠院house的价值点通过控制单层平面面积向上发展控制户型面积利用阳台、露台形成立体庭院增强居住的层次感及舒适度立体庭院——户户带花园通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感入户花园、露台等大面积赠送提升户型的实惠性室内局部纵向空间处理提升项目价值感挑高入户大堂、客厅、餐厅、主人卧室充分体现大尺度的空间感受空中大露台——大面积赠送增加情趣观景活动空间提升生活品质位于中心位置的叠院产品可使用创新的单体设计使客户享有360度的景观资源下叠占有半地下室——有效提升居住功能享受上叠赠送坡屋顶——送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间增加客户购买的价值感叠院house（三叠加）产品设计建议的价值点核心精神：产品创新、标准领先、奢华尊贵项目配套设施建议本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发结合项目特征全面提升居住品质6～8米架空层设计引入绿化、放置休憩沙发、改建活动场所等制造泛会所交流空间独立空中花园或内凹式阳台可改为书房等功能室获赠一半面积赠送阳光房设计为室内采撷更多阳光增添居室情趣通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念让住户更贴近自然景观均好性佳窗未落地不计入建筑面积但室内空间却