复地北京湾流汇地产项目价格策略报告.pptx

湾流汇二期价格策略报告二期整盘及07年度销售目标三一期销售目标实现情况小结12000亚北区域07年上半年各项目价格实现指标分析一期产品去化特征分析2003年——国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知“停止别墅类用地的土地供应”。此后由于前期存在较大规模的土地储备在此政策性卖压的刺激下新别墅项目持续入世总体供应放大别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期。2004年——在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段。2006年——5月17日国务院要求切实调整住房供应结构。5月29日九部委新政：自2006年6月1日起凡新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。5月31日国土资源部在全国范围内叫停别墅用地的供应。7月90/70政策出台国家严格控制住房类型。12月别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目被列入《禁制用地项目目录》。2007年——3月16日物权法公布自2007年10月1日起施行。物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护严格限制农用地转为建设用地控制建设用地总量。……调节现有土地供应结构用尽量少的土地建更多套住房。”5月国土资源部从31日起停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续并对别墅进行全面清理。6月国土资源部强调要提高土地利用效率。近期可能出台的政策及其影响别墅市场的政策面对二期定价的启示07年的京昌别墅区07年的亚北别墅区对照200607年北部三大别墅片区的变化整体市场情况对二期定价的启示亚北片区07年上半年速度、价格平台走势分析亚北在售项目存量与竞争项目潜在供应的细化分析其他竞品项目在售存量分析产品形态项目名称项目竞争力对比分析小结与对二期定价的启示价格策略的形成过程湾流汇二期产品价格策略的SWOT分析二期价格策略的梳理产品价值分类模型——波士顿模型的说明内部各产品线定价策略开盘阶段的细化价格策略二期入市均价的推导核心均价推导方法：通过“二级市场比较法”综合比准推导出项目的核心均价。总价、面积区间重合市场打分因素：根据市场比较法将项目的打分因素分为若干项在不考虑市场时间因素、户型配比情况下进行打分打分指标项目名称整盘均价水平的策略调整内部价格体系说明影响因素重要特殊调差中客观调差调整内容的说明销售计划及推售策略推售核心策略二期价值分区示意整盘推售计划二期客户积累情况通报客户初步意向的评判标准现阶段客户积累情况演讲完毕谢谢观看！