基于非均衡理论的长春市住宅市场.pptx

基于非均衡理论的长春市住宅市场研究研究思路与分析框架现有研究多是基于一线城市的而且基本上都是把整个房地产市场作为研究对象的这样做虽然避免了数据可获得性的问题但研究的深度和广度受到很大限制因此笔者选取长春市住宅市场作为研究对象。从下图可以看出长春市住宅市场非均衡问题比较突出因此运用非均衡理论对其进行研究具有重要的理论和实践意义。经济学对均衡的定义是指市场价格达到使供给量与需求量相等的水平时的状态。均衡模型中影响比较大的是马歇尔的局部均衡理论与瓦尔拉斯的一般均衡理论。经济学中的非均衡一般指非瓦尔拉斯均衡是相对于瓦尔拉斯均衡而言的它是指在不存在完善的市场、不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡瓦尔拉斯均衡通过价格摸索而达到均衡而非瓦尔拉斯均衡则是通过数量摸索而达到的均衡非均衡所达到的均衡是在市场不完善前提下的均衡。概念需求（供给）和有效需求（供给）价格调整和数量调整价格信号和数量信号数量配额和配额均衡自愿交换和市场效率短边规则基本模型CES型指数聚合方程双曲线聚合方程住宅市场指的是进行住宅买卖和租赁行为的经济组织具有地区性、分散性、多元性和反复性等特点住宅需求是指在各种可能的价格水平下消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量它取决于消费者对住宅的消费欲望与其财政资源共同作用的结果具有阶段性、个别性、渐变性和复合性等特点住宅供给是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量和住宅服务流量的过程包括存量供给和流量供给具有多样性、滞后性、计划性、时间性等特点中国住宅市场体系住宅市场非均衡计量经济模型宏观调控警戒线设置模型长春市住宅市场非均衡实证分析因变量XSM与自变量GDP、RK、RJS、ZZJ、TR均成高度正相关这表明线性模型在解释它们之间的关系时是比较合适的但是同样由表可知各自变量之间的相关系数均超过0.9说明自变量间的相关性较高存在多重共线性的可能因此在以下分析中笔者将采用SPSS进行逐步回归以消除其影响。原模型设定为：回归结果：结果分析：供给函数和需求函数两个回归完全相同这并不符合实际情况。其实这主要是由自变量之间的多重共线性问题引起的我们的模型设定出了问题。新模型设定与回归结果按此模型做出的预测曲线如下图所示可以看出这个模型的拟合水平还是比较好的。下图表示的是根据上述计量模型估算出的长春市住宅市场有效供求量根据下图的非均衡度指标可以将长春市住宅市场分为三个阶段：1996～2001年为初步发展阶段；2002～2006年为大发展时期；2007年至今为成熟化时期。由下图可见安居工程占住宅供需总量的比例关系并没有达到平衡。从比例上来看1999年前安居工程的供求不平衡程度很高但99年后的供求不平衡性明显减小。由于2000年起统计指标由安居工程转变为经济适用房因此前后相比有较大变化。从下图来看普通住宅的供需从比例上来讲是在平衡点上下波动的除2000年外普通住宅占整个住宅市场的比例基本其供求比例基本稳定在60-80%即普通住宅始终是住宅市场的主流。从绝对面积来看近两年的供不应求局面造成的缺口很大。从下图来看高端住宅的供需不平衡状态在三个细分市场中是最严重的而且还有进一步扩大化的趋势。2005年开始高端市场的供给增长明显超过了需求的增长处于供过于求的阶段。有资料表明经济发达国家和地区上市交易销售的住房中一手房与二手房的比例是1：3～5交易对象大部分是二手房而我国由于住房改革制度尚处于改革过程中市场体制尚不完善目前的情况是一手房是绝对的交易主体一、二手房的比例是倒挂的在全国平均为9：1受多种不利因素限制长春市二手房市场在2002-2004年的活跃之后复转下降长春市住宅市场宏观调控警戒线设置模型的应用长春市住宅市场当前发展的两大问题：1、高端住宅市场供过于求；2、二手房市场发展滞后长春市住宅市场发展目标：均衡导向近期调控策略：控制高档住宅供给增加中低端住宅的供给；扶持二手房交易市场促进二三级市场联动发展。远期调控原则：价格调整和数量调整相结合；政府调节与市场调节相结合；完善长春市住宅市场体制；健全长春市的住宅市场体系。谢谢！