XX项目整体定位及物业发展建议.pptx

怡丰置业郑州项目中期汇报有关问题的回复意见开发大方向达成共识的前提下几个需进一步深化的关键问题总结客户定位的深化关于客户问题怡丰对70%的90m2内产品的市场需求存在较大的疑虑我们将重点探讨远郊90m2内产品案例借鉴——厦门圣地亚哥——凭借建发品牌及产品力岛外远郊项目克服区域抗性多层公寓实现热销深圳四季花城——高性价比产品吸引大量市区工薪白领层低总价多层小户产品受客户追捧郑州绿都城——严格执行90/70政策的郊区项目实现热销客户对小户型居家产品接受度高品质多层的需求分析总结——客户定位的深化项目目标客户定位回顾各类目标客户的置业心理目标客户AIO量表从客户的特征与关注点出发的营销提示未来我们客户的生活是这样的……未来我们客户的生活是这样的……多方案经济测算对比价格预期的基本前提一——低密度和多层的价格差关于经济测算的几个共识多方案经济测算对比保守价格预期下的市场实现价格保守预期下低密度产品的盈利能力较优在保守价格预期下最优的配比方案是尽量以低密度产品为主多层产品低价走量多方案经济测算对比乐观价格预期下的市场实现价格乐观预期下多层产品的盈利能力有所提高但仍然低于低密度产品在高价值预期下提升容积率的效率分析在乐观价格预期下最优的配比方案是尽量以高容积率产品为主以获得更高利润多方案经济测算对比在合理的价格预期下市场实现价格合理市场预期下低密度产品盈利能力比较高多层产品容积率对利润总额的提升贡献大多层产品和联排的单价比必须达到1.5左右才可以超越联排的盈利水平在不考虑90/70的前提下建议以低密度产品为主多层产品作为差异化产品存在通过两个方案对比低密度产品以联排为主盈利效果更优多层容积率实现对利润的影响——增加到1.7而均价实现不变则多实现0.5亿利润小高层产品盈利能力分析——预期价格靠近成本市场销售存在风险不推荐采用大平面产品盈利分析——大平面价格预期不足以支撑盈利提升不建议占用大户型指标公寓产品盈利能力分析——在保守的价格估计下能提升项目利润建议后期少量建设多方案对比总结及最终推荐方案选定——以市场快速实现为前提的方案最优化关于推荐方案G的说明多方案经济测算对比方案G开发节奏的模拟方案G项目成本分析方案G项目现金流量分析方案G成本和盈利构成基于推荐方案的产品配比——品质多层营建建议的细化品质多层营建建议——从三个方面深化物业发展建议中对多层产品的采光处理——以多窗采光为主保留经典元素带来的细节品质感局部改良窗型形成多样化室内和室外空间的互动——一步风情阳台替代凸窗功能围合布局关键点——偏东西向的围合产品需要有东西向的强势景观支撑同时注重价值均衡建议端头采用90内户型+入户阳台强调对景观的占有和大赠送面积的性价比博取高单价规划及风格营建建议的深化规划建议的细化——不是提出具体方案而是提出必须落实的四个关键原则资源均衡处理——利用主水系改变景观资源“一头独大”产品价值均衡——注重产品形态、价格和资源占有的平衡内部劣势的规避——在不大量增加成本的前提下合理处理市政道路和排洪渠交通组织人性化——人车混行社区良好的交通规划应当注重安全与效率的并举景观及风格营建建议的深化西班牙风格有多种流派通过把控经典元素不同组团与产品演绎不同风格以丰富社区风情西班牙滨海风情演绎和经典元素把控南加州改良风情演绎和经典元素把控西班牙山地风情演绎和经典元素把控配套设施建议的细化国内商业开发普遍存在的误区——本项目在商业开发问题上一定要避免走入这些误区郑州商业地产现状——前几年迅猛发展导致过热的现象面临高空置率、招商、经营等压力郑州商业地产现状（续）——逢街必铺的大体量开发带来极大困境本项目应谨记市场教训本项目商业级别确定——尽管临街条件较好但由于区域商业价值限制不宜冒险增大规模本项目商业定位——世联基本坚持原有对商业功能及规模的定位建议但排布上可适当调整配套设施建议的细化根据世联的案例总结大部分社区会所的常规表现——本项目会所配套初步共识前期会所作为销售中心的建议——远郊项目更强调格调的营造适度控制面积利于渲染氛围营销中心各功能区域的设计要点建议（一）洽谈区常见会所功能及设施分析后期会所作为社区配套的建议项目会所规模确定配套设施建议的细化本项目车位数量确定——本项目各种物业类型停车系统的营建建议以及成本增加额对照分析（一）