鞍山项目整体定位及物业发展策略建议.ppt

鞍山项目整体定位及物业发展策略建议项目背景DH2010-12地块项目解析DH2010-012地块位于城市向新城发展的延伸地带，起承上启下作用，辐射辽阳。辽阳县矿产、农业资源丰富，民间购买力强，因城市建设差，有大量购买力来到鞍山置业。地块位于新老城区结合点，基础配套一般，但规划建设中“第八中学”将大幅度提升本案质素，吸引投资和入户购房需求。地块周边均为开发用地，紧邻“万水河”，改造后的“万水河”将成为“城市综合性水景主题公园”，极大提高项目的居住价值。曙光路西DN1地块项目解析曙光路西DN1地块位于老城区，项目开发区域较为成熟。地块位于老城区，基础配套齐全。地块周边均为鞍钢厂区住宅，无强势自然景观资源，周边形象一般。我们对客户目标的理解本报告研究问题城市宏观环境辽宁省第三大城市，东北地区最大的钢铁工业城市鞍山整体经济增长迅速，其经济实力排在辽中南城市群前列。鞍山居民人均收入接近2500美元，且稳定增长，房地产处于快速增长时期。鞍山产业结构比例关系调整为4.5:54.7:40.8，二、三产业优势明显。鞍山大型工业企业的发展促进了第三产业的发展，如工业产品贸易、交通运输、酒店住宿、餐饮服务等，形成了庞大的高中低消费群体，促进鞍山城市化进程。鞍山矿产资源丰富，不少矿产资源为私人采掘，成就了私有矿主等高端消费阶层。鞍山经济产业结构，决定了主流消费人群。城市规划及发展分析城市格局：城市的重心在中部和南部，东、西、北部为辅助格局，其中，西北部为鞍钢工业厂区。城市发展——围绕建设“鞍海经济带”的目标，适时启动汤岗子组团建设，实现城市重心南移，形成以鞍山市区为核心，以汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为支撑的“一城三组团”式布局结构。DH2010-012地块——胜利路已贯通至辽阳，是城市的北大门。随着万水河生态休闲区域逐渐成型，该区域将成为城市的生态居住区。DN1地块——深沟寺区域是鞍钢职工生活区，建成已久。规划建设“深沟寺城市副商业中心”，将提升该区域的居住价值。房地产发展分析2009年房地产市场继续呈现供需两旺态势！发展预测——未来商、住用地供应量井喷！住宅市场分析地产板块划分核心居住区：传统的市中心，拥有核心地段的完善配套和便利交通，未来供给以旧改为主。高新区：生态居住环境向来适于开发豪宅、高端住宅。南部居住区：传统的富人认同居住区，配套齐全，生活便利，成熟居住区。北部居住区：紧临主干道，周边配套差，但万水湖优质景观资源具有吸引力；紧邻辽阳，具备辐射能力西部居住区：紧邻鞍钢及其附属工厂、钢材交易市场等，配套成熟，是原住居民首选。住宅市场典型项目成功因素分析：万科金色家园住宅市场典型项目成功因素分析：马德里皇家花园（1、2期）商业地产市场分析鞍山中央商业区位于铁东区，鞍山主要的百货商场、专业市场均集中于此。人民路商圈和湖南商圈较为繁华，形成了以餐饮、休闲为主的社区型商业次中心。立山广场、深沟寺及汪家峪商圈还不成气候。而DN1地块处于深沟寺副商业中心规划区内。1、每个地块控制性指标中都硬性规定了商业物业的具体面积，2008年1月-2009年2月期间出让土地的商业部分总建筑面积达到了83万平方米，仅此一项鞍山人均增加商业面积0.5平方米。西方发达国家的大城市平均商业面积仅为1平/人，上海2009年的人均商业面积达到2.5平方米，就这样已经有很多市场人士提出质疑了，相比较，这个商业面积的供应量这对于一个刚起步的三四线城市来说，是超前的。2、现有已交房项目来看，空置率非常高，基本达到50%以上，大大高于所谓的商业物业空置率10%的警戒线。“四隆广场”和“景子街”：出租率90%以上。“立山时代农贸商城”：出租率90%以上。“长大商贸城”：出租率95%以上。……“万科金色家园”商业街：出租率不足30%。售价10000元/平方米，租金不足30元，投资回报3厘。“凯圣·凡尔赛”：出租率20%。“胜利北路沿街店铺”：出租率不足20%。临街店铺普遍采取一、二层，甚至三层整体设计，捆绑销售，面积大，销售门槛高，导致后期租赁门槛高，经营压力大，不利于商业氛围的培育。内街式商业模式典型项目内街式商业模式典型项目内街式商业业态模式成功案例总结曙光路西DN1地块整体定位建议本项目主要辐射人口——深沟寺片区城市功能定位——“区域型商业区”地块SWOT分析SWOT分析关键词核心定位思路商业物业产品定位住宅物业产品定位住宅挑高户型推荐关于容积率指标的使用商业物业价格定位住宅物业价格定位DH2010-012地块整体定位建议地块SWOT分析核心定位——SWOT分析关键词核心客户物业档次定位-住宅：稀缺河景资源型小高层、高层洋房商业：水岸休闲型创意步行街住宅物业产品定位价格定位价格定位——市场比较法确定项目目前大体销售价格价格预测---预计待到本案正式入市时，项目整体销售均价应达到46