商业地产项目提案案例.pptx

商业地产项目提案及操作实例分享讲了四个不同类型、不同地域的商业销售、租赁项目的或提案或策划或操盘或招商的故事。想到哪儿就写到了哪儿如仔细玩味一定不会觉得俺啰嗦。壹。一个县级市新区商业综合体招商项目1、项目背景：开发商跟新上任的市委书记是多年的朋友书记转地升官自然福萌。项目不大区位很差商办用地。2、开发商背景：初入地产容积率建筑密度一问三不知。3、信息渠道：电话来访。估计百度查到的。无任何人脉。4、开发内部关系：决策层较为简单菜鸟2枚一个老板一个总经理。2者多年朋友摸爬滚打。5、分析：该类客户专业性较低开发认知少但是很执着有打破砂锅问到底的劲。资金实力较差合同承受金额不高。要求商业公司帮他们招商要么引进超市、百货、电影院这些业态。这类的项目招商任重道远区位不谈图纸还没出来的项目有多少订单地产？接案核心目的：考虑到项目的开发节奏以及类型本案重点为招商类合同转化为顾问类合同。突破口：超市的招商。推进方式：利用商家的开店选址思考来引出并确定前期定位工作。商家选址有几个递进关系：首先有没有客源客源就是购买力购买力分两个部分:1、人口数量2、人口的消费能力。其次交通是否便利包含道路以及交通工具。最后物业条件是否符合经营要求包括了建筑本身的柱距使用功能及配套停车位等。客源、交通、物业条件根据项目这些要素顾问公司先来掂量下这个项目能招来什么样的商家？再看看能招来的这些商家跟开发商对商家的要求是否匹配？如果不匹配怎么办？开发商“退而求其次”是其中的一个策略选项如果不肯让步那就请开发商把项目按照期望能招到的商家的可能的需求做些优化、重塑吧。客源关系到以项目为核心所能形成的商圈辐射半径能扩展到多大而商圈辐射半径越宽其所能网络的客源基数也就越大客源基数够大也就直接解决了商家选址的第一核心诉求但欲使得商圈辐射面足够开阔、所能网络到的客源基数足够充分就须涉及到到上述第二选项——交通的便利程度到底能到几何。而物业条件状况关系到能否满足商家自身经营性需求。从市场出发以及项目方案本身研究做出接案提案框架1、周边的客群基数不够超市何时开业？（超市的开业时间决定了招商的启动时间）2、项目本身进深开间比不够动线很差卸货区域不合理因此不适合做超市如何来优化？3、除超市确定外其他商业如何快速去化赋予何种主题能得到投资客认可？投资客的承受总价能力是多少？铺位如何切割？项目报告主要分为以下几个方面：思路、框架、填充、优化、提炼真乃十字箴言也做策划的同事不可不察！1、先谈作案思路在传统商业定位过程中有很多方法和技巧但是要围绕着一个原则。简单概括起来有8个字。“人无我有人有我优”。可以理解为迎合市场空白对个别差的业态进行超越。再白话点就是有些业态这个市场没有我们就做有些业态这个事情已经存在但是他们做的不好我们就进行超越。尤其是2、3线城市存在着共性问题业态单一经营品类少业态原始等共性问题。2、谈完作案思路再议如何来搭提案框架框架包含了几个部分分别为宏观信息中观信息区域信息及项目信息。3、填充内容包含了市场供给（已有及隐性）、需求（消费者、经营户、投资客等）、项目分析（区位、交通、优劣势等）4、优化把上述内容整合起来明确每个小结的重点及指向性。推出项目定位。5、提炼提炼核心思路及内容进行撰写。做成提案ppt。1、由于三级市场因此供应量一目了然。主要以老城区的几条商业街、专卖店形成的核心商圈。以商业街散铺市场为主业态种类相对匮乏。2、关于需求方面终端消费者没见过的东西太多迎合需求肯定是谈不上因此定义为引导需求。3、关于借鉴案例选取一定要恰当。这里谈借鉴案例的目的是什么选取一个对项目有借鉴意义的特色案例进行分析其主要目的在于通过对在区位条件、市场环境及竞争因素、项目自身条件等方面与本案具有相似性、可比性与可借鉴性的其他项目的研究来论证本项目定位的准确性与可行性为本案的详细定位提供参考和借鉴。然后就是案例的选取原则是：在区位条件、市场环境及市场竞争、项目自身条件、产品类型、以及操作模式等方面与本项目有类似性或可比性；在类似的条件及资源的前提下在物业类型、规划设计、业态配比等方面寻找对本项目的启发性；案例项目在当地市场有较高的知名度及较好的市场表现为当地的成功项目。4、项目分析。商业地产顾问公司应具备的一大优势就是有自己非常丰富的项目案例库失败的、成功的、一二线的、三四线的、MALL型的、社区型的、综合体型的等等有一大堆在哪儿放着。接手一个新项目马上就能想到在自己的案例库里有某某项目在某某方面跟这个新项目有很多相类似的方面、有很多可资比较和借鉴的地方有众多可资借鉴的案例在手新项目的作案过程就会顺利得多、牢靠的多。说服力也就更强。成全成都分公司夯实案例库的建设势在必行。竞争策略中的“五力”模型决定你是做挑战者、补缺者、跟随者还是领导者在三