链家在线-链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告.doc

北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部13链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告研究周期：北京2007年1季度—2010年2季度(其中2季度6月份部分为预测下同)样本范围:北京2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据北京商品房历经十年发展不仅大幅改变了北京的城市面貌与生活型态更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的发展时间随着北京商品房的大量入市北京二手房市场亦随之蓬勃发展时至2009年北京二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场宣告北京房地产市场由高速发展期开始转向成熟期。在此关键时刻链家地产市场研究中心特就北京一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较完成北京市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]并从专业角度估算北京二手房市场的合理交易量。购买难易度分析购买二手房难度更小1．新建商品住宅总价更高图12007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析小结：2007年1季度—2010年2季度新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显尤其至2009年3季度以后新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上至2010年2季度一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为三年半以来新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）：附表1：2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表时间新建商品住宅总价二手住宅总价价差一手房高出幅度2007年一季度126.2665.3460.9393.25%2008年二季度203.62103.26100.3697.20%2009年四季度297.29140.37156.93111.80%2010年二季度385.62164.51221.11134.41%三年半月均涨幅6.182.363.81161.52%(单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析新房与二手房还款方式比较2.1新房月还款压力更大图22007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房最高月还款对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析2.2新房首付压力更大图32007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房首付对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析小结：2010年2季度新房与二手房总价分别达到385.6万、164.5万比值达到1：0.42为三年半来差距最大的时期因此购买新房与二手房的首付成本和月还款成本也进一步拉大（详情参见附表2）同时购买第三套房停止发放贷款也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多：附表2：2010年2季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表购房条件购房类型执行利率最低首付成数最低首付额度每月还款额度首次购房新房5.05%两成77124020443二手房三成4935257631二次购房新房6.53%五成192810012777二手房五成8225425451以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析投资风险性1.新房与二手房购买后的涨跌情况图42007年1季度至2009年2季度购买新房后再售涨跌对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析图52007年1季度至2009年2季度购买二手房后再售涨跌对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限1年内二手房价格相比可以看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益同理当前的二手房与一年后同期的二手房价格相比可以看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。总体而言2009年以前购买二手房即使考虑二次交易税费成本一年后再售收益远较新房为高而2009年上半年新房再售收益已逐渐高于二手房（详情参见附表3）：附表3购买新房与二手房一年后再售收益对照表购买时间新房一年后再售收益二手房一年后再售收益2007年1季度14%44.55%2季度13%35.10%3季度-6%15.26%4季度-19%-4.85%2008年1季度-25%-9.24%2季度-26%-1.92%3季度-6%20.40%4季度10%49.35%2009年1季度69%69.84%2季度71%62.35%以上数据由“链家地产”市场研究部提供2.新房与二手房购买后再出售成功率：出售成功率=成交量/挂牌量备注：根据链家地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌总量形成最终图表图62007年1季度至2010年2季度新房与二