解析杭州商业地产运营模式探索.doc

杭州商业地产运营模式探索商业地产运营模式的选择是为了更好地赢得利润这也是企业的最终目标因此所有的商业地产开发商都在寻找适合自己项目的运营模式。从目前市场中可以看到杭城比较大型的商业地产项目运营模式中最常见的是“出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四大模式。一、完全出售投资者具备经营自主权商业地产出售完成之后开发商基本上就不再进行干预仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。一方面投资者也具备完全的经营自主权另一方面开发商可以快速回收投资。此种模式大多在社区型商业中体现主要原因在于开发商同时也是项目住宅开发商由于受到资金压力的因素秉着开发即销售的想法在开发商业地产后借鉴住宅开发的经验以销售为目的快速回笼资金。此类项目在大型社区的商业配套中不胜枚举。比如位于良渚板块的正中心良渚十六街区规划在地下区域设大型超市、电影院、溜冰场以及电玩厅地上区域一分为二用层高5米的大型商铺打造一条餐饮街用小型商铺打造类似于湖滨名品街庭院式的商业街区。此外还有商务套房面积从80多平方米到300多平方米都有。底层是商铺、上层是套房、顶层带有阁楼和露台。这样的设置即将投资、经营、休闲、聚会等多重功能整合在一起。产权出售使其成为经营者的固定财产不仅可以进行长期维护建立自己独特的经销风格博得广大消费者的感性认识在一定的基础上进行稳步发展还可将其进行转让、租赁获取更多的产业价值。对于开发商而言收益=销售收入。二、租售结合灵活性和可控性皆有开发商保留部分主力商铺临街、主入口商铺控制在手中并通过引进主力店实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。租售结合的模式就是租一部分售一部分开发商往往将物业的一部分租给主力店再销售一小部分商铺以平衡资金压力和经营风险的矛盾这种模式具备较高的灵活性和可控性。比如位于九堡中心位置的金海城由三大商业组团——购物中心、时尚购物街、精品商场组成2.6万平方米的购物中心、6000平方米的时尚购物街、1.5万平方米的精品商场提供集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务等为一体的高档、多层次、全方位服务。购物中心以出租的形式经营：世纪联华、肯德基、五星电器、美食馆、流行旗舰店、温馨家居馆、时尚魅力馆、绅士精品馆、运动休闲馆等各类业态；时尚购物街以出售的方式经营：底商总建筑面积约6000平方米有23个复式时尚店面店铺面积180-300多平方米规划金融服务业和时尚品牌店；精品商场以出租、出售、联营的方式经营。精品商场位于金海城商业组团的南部共分五层总建筑面积约为1.5万平方米以经营中高档商品为主。此外位于闲林板块的杭州宏丰家居城项目集“环保、节能、智能”型家居材料卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体系杭州城西多元家居复合业态具有强大辐射力的综合性商业项目。该项目商铺采取了有控制出售目前开发的一期22万平方米的商铺中销售不到6万平方米剩余的开发商自己经营。在合适的租售比例下可保证开发商即可获得短期资金回笼同时又能通过出租获得长期租金。通常情况下开发商都掌握大部分的产权出售的只是小部分往往将高楼层整体出租给品牌商家以品牌商家为商场经营的主体发挥他们的品牌效应将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售同时引入主力店品牌商家的进驻则更能提升项目商业价值。对于开发商而言收益=部分销售收入+部分长期租金收益。三、售后返租规避市场初期经营风险商业地产售出后开发商统一返租、统一招商经营这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等宗旨是“以先销售后返租同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场一般出现在商铺、写字楼、商用住等销售过程中。比如杭州宏丰家居城出售的部分商铺中要求业主在签订销售合同前必须先签一份《委托统一经营管理合同》合同规定业主将商铺全权委托给开发商经营时间为十年：前三年一次性从总房价中让利；第四年到第十年开发商按跟客户签约合同总价的8.86%来支付客户租金。此经营方式省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦免去商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力确保市场运作初期的业主利益由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报租赁期限相对稳定并使业主规避了市场形成初期较大的经营风险。此模式运作涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节对发展商的综合运营能力要求极高。对于开发商而言收益=销售收入+长期租金收益。四、只租不售持续有效管理提升商业价值商业地产开发商掌握产权对所有的商业物业采取只租不售的形式期望通过租赁持续性获利这种模式需要开发商自己进行市场培育营造商业氛围并承担经营风险通过持续有效的经营管理提升商业价值。目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在大型购物中心的开发上。比如正在开发的星光大道项目是集购物、美食、娱乐、休闲、商务、旅游和运动于一体的综合性商业地产总建筑面积为30万平方米