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杭州商业地产运营模式探索
商业地产运营模式的选择是为了更好地赢得利润，这也是企业的最终目标，因此所有的商业地产开发商都在寻找适合自己项目的运营模式。从目前市场中可以看到，杭城比较大型的商业地产项目运营模式中最常见的是“出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四大模式。

一、完全出售，投资者具备经营自主权
商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。一方面投资者也具备完全的经营自主权，另一方面，开发商可以快速回收投资。此种模式大多在社区型商业中体现，主要原因在于开发商同时也是项目住宅开发商，由于受到资金压力的因素，秉着开发即销售的想法，在开发商业地产后，借鉴住宅开发的经验，以销售为目的，快速回笼资金。
此类项目在大型社区的商业配套中不胜枚举。比如，位于良渚板块的正中心良渚十六街区，规划在地下区域设大型超市、电影院、溜冰场以及电玩厅，地上区域一分为二，用层高5米的大型商铺打造一条餐饮街，用小型商铺打造类似于湖滨名品街庭院式的商业街区。此外，还有商务套房，面积从80多平方米到300多平方米都有。底层是商铺、上层是套房、顶层带有阁楼和露台。这样的设置，即将投资、经营、休闲、聚会等多重功能整合在一起。
产权出售，使其成为经营者的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。对于开发商而言，收益=销售收入。

二、租售结合，灵活性和可控性皆有
开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。
比如，位于九堡中心位置的金海城，由三大商业组团——购物中心、时尚购物街、精品商场组成，2.6万平方米的购物中心、6000平方米的时尚购物街、1.5万平方米的精品商场，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务等为一体的高档、多层次、全方位服务。
购物中心以出租的形式经营：世纪联华、肯德基、五星电器、美食馆、流行旗舰店、温馨HYPERLINK"http://gz.house.sina.com.cn/decor/"\t"_blank"家居馆、时尚魅力馆、绅士精品馆、运动休闲馆等各类业态；时尚购物街以出售的方式经营：底商总建筑面积约6000平方米，有23个复式时尚店面，店铺面积180-300多平方米，规划金融服务业和时尚品牌店；精品商场以出租、出售、联营的方式经营。精品商场位于金海城商业组团的南部，共分五层，总建筑面积约为1.5万平方米，以经营中高档商品为主。
此外，位于闲林板块的杭州宏丰家居城项目集“环保、节能、智能”型家居材料卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体，系杭州城西多元家居复合业态，具有强大辐射力的综合性商业项目。该项目商铺采取了有控制出售，目前开发的一期22万平方米的商铺中，销售不到6万平方米，剩余的开发商自己经营。
在合适的租售比例下，可保证开发商即可获得短期资金回笼，同时又能通过出租获得长期租金。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，同时引入主力店品牌商家的进驻则更能提升项目商业价值。对于开发商而言，收益=部分销售收入+部分长期租金收益。

三、售后返租，规避市场初期经营风险
商业地产售出后，开发商统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场，一般出现在商铺、写字楼、商用住等销售过程中。
比如，杭州宏丰家居城出售的部分商铺中，要求业主在签订销售合同前必须先签一份《委托统一经营管理合同》，合同规定，业主将商铺全权委托给开发商经营，时间为十年：前三年一次性从总房价中让利；第四年到第十年，开发商按跟客户签约合同总价的8.86%来支付客户租金。
此经营方式省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，免去商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保市场运作初期的业主利益，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主规避了市场形成初期较大的经营风险。此模式运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对发展商的综合运营能力要求极高。对于开发商而言，收益=销售收入+长期租金收益。

四、只租不售，持续有效管理提升商业价值
商业地产开发商掌握