优化设计t Word 文档.doc

房地产开发项目在设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段要想降低成本就得做好在设计阶段的工作。在此阶段负责成本控制的人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合可取得事半功倍的效果。其主要方法和措施有以下几点：一、根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间充分利用好土地资源并结合项目地形特点建造环境景观提高土地利用率。二、做好设计方案的评审加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析向建筑师提出建议使设计方案不断优化。同时对设计方案的计算过程进行评审杜绝人为因素的保守扩大尤其在设计系数的取值上。三、实行限额施工图设计明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：（1）每平方米钢筋含量指标；（2）每平方米砼含量指标；（3）单位施工图预算指标；（4）设计变更费用限额指标。四、加强设计质量检查监督减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性如果开发商本身人力资源不足可整合社会资源增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。五、建立风险激励机制提高设计人员的积极性和责任感房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案需要建立风险激励机制实行优质优价。若在批准的设计限额内设计部门能认真运用价值工程原理在保证安全和不降低功能的前提下依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励以调动设计部门积极性主动降低工程造价。相反凡因设计失误造成经济损失的设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样实行风险激励机制有利于增强设计人员的责任感鼓励他们进行设计创新采用先进的方法进行投资控制。下面在谈谈项目设计的经济评价：对项目设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量对工程设计方案评比选优的主要途径和方法在介绍评价方法之前先分析影响工程设计经济的主要因素。影响工程设计经济的主要因素：建筑的设计有技术性更包含设计的科学性和经济性研究和分析设计经济的影响因素对寻求工程设计经济效果的途径降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。2、户型。小户型单方造价比大户型高因为小户型内墙多相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗减轻建筑自重提高抗震能力；降低采暖能耗节约能源提高建筑密度；节约用地同时也有利于节省市政投资。4、层数。高层建筑可以节约用地节约市政投资。5、建筑的平面形状。一般来说建筑的平面形状越简单其造价相应地越低施工也经济。6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合能提高设计方案的经济效果单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。7、结构配筋。结构工程师的设计水平直接决定了建筑钢筋含量的高低从而影响工程造价。8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高框架结构体系次之砖混结构造价最低。因此建筑结构的选择是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。多层砌体住宅：钢筋30KG/m2砼0.3—0.33m3/m22、多层框架钢筋38—42KG/m2砼0.33—0.35m3/m23、小高层11—12层钢筋50—52KG/m2砼0.35m3/m24、高层17—18层钢筋54—60KG/m2砼0.36m3/m25、高层30层H=94米钢筋65—75KG/m2砼0.42—0.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=90米钢筋65—70KG/m2砼0.38—0.42m3/m2“一、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：1、多层砌体住宅：钢筋：30KG/m2砼：0.3～0.33m3/m22、多层框架：钢筋：38～42KG/m2砼：0.33～0.35m3/m23、小高层11～12层：钢筋：50～52KG/m2砼：0.35m3/m24、高层17～18层：钢筋：54～60KG/m2砼：0.36m3/m25、高层30层H=94米：钢筋：65～75KG/m2砼：0.42～0.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=90米：钢筋：65～70KG/m2砼：0.38～0.42m3/m27、别墅：混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11～12层之间；以上数据按抗震7度区规则结构设计二、普通多层住宅楼施工预算经济指标1、室