模糊层次法的融资风险评价研究.docx

模糊层次法的融资风险评价研究河北省房地产开发企业融资风险影响因素分析通过对河北省部分房地产开发企业进行深度访谈和问卷调查结合企业融资风险研究的相关文献资料从宏观和微观两个方面总结房地产开发企业融资风险的主要影响因素并对其进行分析[3][4]。(一)宏观影响因素分析本文界定房地产开发企业融资风险宏观影响因素主要有政策法律因素、宏观经济因素和行业竞争因素。1．政策法律因素。政策法律因素主要包括房地产业政策金融政策、土地使用政策等因素。(1)房地产业政策是指国家中央或地方政府制定的主动干预房地产业经济活动的各种政策的集合。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。(2)金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。(3)土地使用政策。近几年来我国一直在执行严格的土地管理政策。严格的土地管理政策虽然促进了土地的节约使用但也导致了土地供应的相对紧张并增加了房地产开发企业的土地开发成本增加了其融资的难度和融资成本进而提高了其融资风险。2．宏观经济因素。宏观经济因素主要包括通货膨胀率、家庭可支配收入、房屋销售价格指数、供求关系等因素。(1)通货膨胀是一种货币现象指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象它体现为购买力风险。在通货膨胀压力下流动性过剩问题将趋于明显。为了确保经济持续健康、稳定地发展一般情况下政府会采取紧缩银根的货币政策。作为资金密集型的房地产行业对银行等金融机构的信贷依赖较大受到紧缩货币政策的影响房地产企业融资难度将会有所加大进而增加其融资风险。(2)家庭可支配收入是指居民家庭在支付个人所得税之后所余下的实际收入。一般而言家庭可支配收入多会增加房地产的需求进而带动房地产的发展房地产企业更容易实现预期收益提高其商业信誉进而降低融资风险;反之家庭可支配收入较少会使得房地产需求萎缩从而增加融资风险。(3)房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。一般来说房屋销售价格指数越高房地产开发企业就越容易实现预期收益从而偿还债权人和投资者增强其商业信誉从而增强其融资能力降低融资成本最终降低融资风险;反之房屋销售价格指数越低则会加大融资风险。(4)供求关系指在一定条件下商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系。供大于求则预期销售收入难以实现从而增加房地产开发企业融资的难度和成本融资风险较大;相反如果供不应求则融资风险就较小。3．行业竞争情况。目前我国房地产行业竞争情况表现在:(1)企业数量多规模普遍偏小每个企业占据的市场最高份额也极其有限说明我国房地产市场集中度比较小。(2)房地产市场是区域性市场房地产东西部发展不平衡:东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江5省市。本文研究的行业竞争情况对融资风险的影响主要包括行业定位、同类型竞争者数量和企业所处的市场竞争环境三个方面。(二)微观影响因素分析本文界定房地产开发企业融资风险微观影响因素主要有企业信誉情况、企业财务状况和企业经营管理因素。1．企业信誉情况。企业信誉主要包括企业形象、抵押担保、企业提供产品和服务的质量、贷款到期清偿率等因素。(1)企业形象是指人们通过企业的各种标志(如产品特点、行销策略、人员风格等)而建立起来的对企业的总体印象。企业形象是企业精神文化的一种外在表现形式它是社会公众与企业接触交往过程中所感受到的总体印象。企业形象好知名度和公众认知度高则融资更为容易融资成本较低所以融资风险较低;反之企业形象差则融资风险较高。(2)抵押担保。抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有而将该财产作为债权的担保债务人不履行债务时债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产开发企业能够提供的抵押担保物越多、价值越高投资者越愿意将资金投入该企业则融资风险越低;反之融资风险便越高。(3)企业提供产品和服务的质量。企业提供产品和服务的质量对购买者的购买行为产生最直接的影响。如果产品和服务质量好则销售状况良好进而企业容易实现预期收益降低了企业融资风险;反之则加大了企业融资风险。(4)贷款到期清偿率。企业到期贷款偿还能力的大小反映出其融资风险的大小。一般来说企业贷款到期清偿率越高则融资风险越小;反之融资风险就越高。2．企业财务状况。企业财务状况主要体现在偿债能力、营运能力和盈利能力。(1)偿债能力是指借款人(或担保人)偿还债务的能力。它表明借款人对债务的承受能力和偿还债务的保障能力。企业偿债能力强则增强企业信誉能较好地降低企业融资风险;反之则增加融资风险。(2)营运能力是指企业的运行能力即企业运用各项资产以赚取利润的能力。它揭示