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基于模糊层次分析法的融资风险评价摘要目前我国房地产企业数量多规模偏小区域性很强企业之间的竞争也越来越激烈。因此对于大型房地产开发企业而言行业竞争因素对其融资风险影响较小；对于中小型房地产开发企业而言行业竞争因素对其融资风险影响较大。由河北省房地产开发企业融资风险评价的结果可以看出“风险较大”所占比例最高同时各个风险因素的权重按从大到小的排序依次为：政策法律因素>企业财务状况因素>企业信誉因素>企业经营管理因素>宏观经济因素>行业竞争因素。关键词房地产开发企业；融资方式；融资风险因素；融资风险评价；模糊层次分析法中图分类号F293.3文献标识码A文章编号1006-5024（2013）02-0137-04一、河北省房地产开发企业融资方式分析河北省房地产开发始于上世纪80年代也是伴随着我国的住房制度改革城市建设的发展模式开始出现的。改革开放以来我国经济飞速发展全国各大城市房地产的开发也取得了全面的进步。近年来的发展主要体现为产业规模不断扩大城市建设步伐加快市民居住条件日益改善和提高房地产市场日趋规范和完善。但是河北省房地产开发不仅起步较晚而且发展速度比较慢还远远低于东部沿海城市。目前河北省房地产开发企业正在从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展以便保证房地产开发的资金需求。房地产融资方式的多元化对于降低房地产融资风险提高资本利用效率发挥房地产业作为国民经济支柱产业的作用具有十分重要的意义。融资方式可以按照不同标准进行划分美国经济学家格利和肖提出融资方式按照其储蓄与投资的联系方式可以分为内源融资和外源融资。（一）内源融资是指开发商在企业内部的资金调拨和运作活动资金的所有权和使用权合二为一在企业内部通过自有资金、留存收益、折旧计提、闲置资产变现、应收账款转让、国家资金扶持等方式融资一般具有自主性强、规模有限、成本低等特点。（二）外源融资对企业的资金获得具有高效性、灵活性、大量性和集中性的特点一般是通过金融媒介机制的作用实现融资按照资金对企业权益的影响又可以将外源融资分为债务融资和权益融资。债务融资是指通过增加企业的负债来获取资金例如：向银行借款、发行债券等。企业通过这种方式筹集到的资金必须到期偿还并且要支付利息。权益融资是指通过增加企业的所有者权益来获取资金如发行股票、增资扩股。这种方式筹集到的资金不需要偿还但要定期分红派息。通过问卷调查可知目前河北省房地产开发企业融资方式中债务融资方式占主导地位权益融资方式占比极小。1已经用到的债务融资方式有：银行贷款、信托贷款、小额贷款公司运作、企业间拆借、民间借贷、发行企业债券（含短期融资券）、发行中小企业集合债券、融资租赁、回租回买融资、商业信用融资（应付账款、应付票据、预租预售）、典当融资等。但其中最主要的是：银行抵押贷款、发行债券、预租预售和民间借贷。2已经用到的权益融资方式有：上市融资、兼并收购、增资扩股、股权转让、资产置换、合作开发、权益型信托融资等。但其中最主要的是上市融资和以兼并收购为主的资产重组。二、河北省房地产开发企业融资风险影响因素分析通过对河北省部分房地产开发企业进行深度访谈和问卷调查结合企业融资风险研究的相关文献资料从宏观和微观两个方面总结房地产开发企业融资风险的主要影响因素并对其进行分析。（一）宏观影响因素分析本文界定房地产开发企业融资风险宏观影响因素主要有政策法律因素、宏观经济因素和行业竞争因素。1政策法律因素。政策法律因素主要包括房地产业政策金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地产业政策是指国家中央或地方政府制定的主动干预房地产业经济活动的各种政策的集合。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。（2）金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。（3）土地使用政策。近几年来。我国一直在执行严格的土地管理政策。严格的土地管理政策虽然促进了土地的节约使用但也导致了土地供应的相对紧张并增加了房地产开发企业的土地开发成本增加了其融资的难度和融资成本进而提高了其融资风险。2宏观经济因素。宏观经济因素主要包括通货膨胀率、家庭可支配收入、房屋销售价格指数、供求关系等因素。（1）通货膨胀是一种货币现象指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象它体现为购买力风险。在通货膨胀压力下流动性过剩问题将趋于明显。为了确保经济持续健康、稳定地发展一般情况下政府会采取紧缩银根的货币政策。作为资金密集型的房地产行业对银行等金融机构的信贷依赖较大受到紧缩货币