探求物业公司成本管制的近况及对策.docx

探求物业公司成本管制的近况及对策一、物业公司成本管理的现状目前我国大多数物业公司对外提高的服务费用看成是无形的将物业公司提供的合同服务作为成本进行核算指标将物业公司成本分为营业性成本和非营业性成本。营业成本主要是根据物业企业分摊的费用将服务合同的费用归为该服务合同的成本项目中。比如服务部门和管理部门共同使用一个不能计入服务合同成本先把该成本归结到间接费用然后运用成本分摊法将其计入服务合同的成本中。间接费用主要指企业在生产经营过程中由若干服务客户与相关管理部门之间的一起承担的费用。主要包括劳动保护费、动力费、水电取暖费、维修费等共同费用的汇集。目前物业公司成本核算知识没有将非营业费用计入成本中。大多数物业企业是根据成本核算管理制度实行定额管理方式控制成本但是根据物业公司服务产品的无形性运用定额方式核算成本较为困难。所以物业公司成本核算需要按照"统一领导分级管理"原则将物业公司收支费用作为核算成本的指标分配任务、加强管理最终实现控制成本费用的目的。二、我国物业企业成本核算存在的问题（一）组织成本过高在物业企业核算成本中组织成本占据很大的份额物业管理成本主要包括动态成本和静态成本动态成本主要指的是公司或企业在运行过程中消耗的费用；静态的组织成本指的是公司或企业自身的组织结构。由于物业企业或公司组织结构不合理、管理者权利较为分散、管理层次复杂等方面造成企业静态成本较高。同时由于物业企业组织者自身之间的素质差距较大具体的组织决策不能得到及时的落实。在物业企业不断的发展组织成本的居高不下成本企业发展的负担影响了物业企业的快速发展。（二）社区基础设施不健全管理成本加大物业管理企业伴随着房地产业的快速发展而加快了步伐过快的发展与基础设施的配备不能同步导致了物业后续配备基础设施的费用加大即物业公司成本加大。并且有的物业公司对社区进行规划时考虑物业管理费用较少造成社区配套设施不完备不能满足业主的需求例如绿化不足、停车位不足。这就加大了物业管理难度并且提高了物业管理成本使得物业公司很难有效地控制管理成本。（三）物业企业经营方式单一物业企业在当前经济发展中取得了很大的进步但是在其发展过程中缺乏创新、自身完善度不够主要表现为经营方式落后、单一不能与现代企业管理制度同步。目前物业公司经营范围主要表现为社区的保安、清洁、小区设备等不能满足社区业主多样化的需求物业企业单一的经营方式制约其自身的发展造成的物业企业管理费用的加大降低公司的市场竞争力。（四）物业管理方式简单目前我国物业管理随着市场经济的发展正处于从简单经营方式向集约完善的经营方式过度阶段并且物业企业管理水平仍然处于简单粗放的经营方式时期。由于简单粗放经营的管理手段较为落后、运用科技含量程度低等问题这就必然消耗了大量劳动力、财力等不利于物业公司管理成本的控制。在劳动力市场上劳动成本的不断上升同时业主对于物业服务的要求也在不断提高物业公司满足业主服务较难这就使得物业企业劳动成本提高阻碍了企业的发展。三、解决上述问题的对策（一）加强物业企业组织化程度控制物业公司组织成本主要从两方面的入手首先是控制静态组织成本完善企业的组织结构确保公司职权集中保障企业领导决策的准确性、可靠性、科学性及合理性通过组织决策的有效性同时企业管理阶层应该向横向化组织形式发展减少管理垂直层次加快了信息的快速传播发挥了物业企业员工的主观能动性进而促进了企业的发展进程。其次从动态组织成本出发物业公司要对员工进行定期培训提高员工的素质并且巩固了员工遵守企业提出的要求加强对公司的决策贯彻执行。从降低组织成本的角度完善和改进了管理水平有效的控制了物业企业的成本。（二）完善社区基础设施物业企业应该及时落实社区建设规划的基础设施并且根据业主对物业企业要求的给予最好的答复尽量满足大多数业主对社区基础设施的要求。完善社区基础设施能够提高物业公司的经济效益促进了社区的发展降低了不必要的费用成本增加物业公司的知名度为物业企业控制管理成本提高了方便。（三）转变物业公司的经营方式物业公司经营方式的改变适应了市场经济的发展降低了物业公司的管理成本。在物业公司发展过程中完善其服务项目内容以满足业主需求为目的提高多样化服务并且根据对物业经营进行创新推销其特色服务充分利用社区资源丰富其内容通过提高满意服务水平进而降低了自身的成本提高了市场竞争力。（四）加强物业企业现代化管理伴随着经济全球化的发展物业企业改变传统管理方式向现代化经营管理方式转变进而有效地降低了企业管理成本增加物业公司经济效益。所以物业公司加快经营管理模式的转变实现现代化管理