房地产企业成本核算相关问题探讨.docx

房地产企业成本核算相关问题探讨中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1009-4202（2013）09-000-02摘要本文从成本核算的内容入手阐述了成本核算步骤及难点分析了成本核算中存在的问题并提出了相应的解决措施。关键词房地产企业成本核算成本对象成本分摊国家“十二五”规划中指出“积极稳妥推进城镇化”的战略目标房地产行业作为城镇化的先导性基础产业在城镇化进程中扮演着极其重要的角色其发展前景也受到业界越来越多的关注。在此背景下房地产行业会计核算的规范性也显得越来越重要。房地产行业的会计核算具有特殊性《会计准则》的相关条款对其具体实务操作的指导缺乏针对性而财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》已不再适应现阶段房地产开发企业业务发展的需求从而使会计工作者在实务工作中存在很多困惑和操作上的随意性。鉴于此本文拟就房地产会计核算中关键的成本核算问题进行探讨。一、房地产企业成本核算内容房地产企业成本核算是对开发过程中发生的费用按一定的对象进行归集和分配采用适当的方法计算出成本计算对象的总成本和单位成本的过程。成本内容分为：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。二、房地产企业成本核算步骤和难点（一）房地产企业成本核算步骤成本核算的具体步骤依次为：（1）根据企业自身的业务特点按照成本核算内容设置成本核算会计科目及科目级次；（2）根据成本核算对象的确定原则和项目特点确定成本核算对象；（3）按照会计科目核算和归集开发成本及费用；（4）按受益原则和配比原则确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准并进行分配；（5）编制项目开发成本计算表计算各成本核算对象的开发总成本及单方成本；（6）正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本分别结转完工开发产品成本；（7）最后在充分了解项目经济技术指标的基础上正确划分可售面积、不可售面积正确结转完工开发产品的销售成本。（二）房地产企业成本核算的难点成本核算过程中的难点在于成本对象的确定以及成本费用如何在各成本对象间进行分配。科学合理的确定成本对象是成本核算的起点而正确的分配成本费用是成本核算的精髓也是关键所在。确定成本分配方法和标准时要综合考虑工程技术、税收相关规定及会计核算原则等多方面的要求和关联性。科学的分配一方面能使会计核算更精准各项利润指标更真实；另一方面也为项目终了的土地增值税清算工作提供便捷避免各物业类型成本平均化造成的税负不合理状况。三、房地产企业成本核算存在的问题房地产成本核算体系庞大、核算周期长、子目多等特性决定了会计核算人员必须具备较高的专业素质和较强的职业判断能力能在复杂多变的业务中保持清晰的账务处理思路。笔者认为房地产业成本核算中存在的问题主要有以下几方面：（一）成本对象确定的随意性成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目成本对象的确定在房地产成本核算中起着关键的作用。成本对象的确定原则有可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。在实务操作中大多房地产项目建账时没有充分考虑成本对象问题仅仅是将各成本明细讲行简单笼统的归集项目竣工销售结转时再按单一的可否销售原则将总成本按建筑面积分摊为单方成本进行销售成本的结转。对于分期开发的房地产企业则是在项目建设初期