房产风险演化博弈分析.docx

房产风险演化博弈分析本文作者：高鹏李雪董纪昌吴迪李秀婷单位：中国科学院研究生院管理学院教授、博士生导师中国科学院研究生院硕士生中国科学院研究生院管理学院教授、博士生导师中国科学院研究生院管理学院博士生中国科学院研究生院管理学院博士生。一、引言近年来我国房地产价格一直上扬且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理促进房地产业和房地产金融业的稳定发展为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析基于不同阶段政府的不同调控行为房地产开发商与银行不同初始条件得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。二、房地产开发商与银行的演化博弈模型1．博弈假设。根据模型的设计思想对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行且均是风险中性的博弈双方各为相似个体组成的不同群体且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷紧缩信贷）而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。2．博弈模型。以2x2非合作重复博弈为例对演化博弈论的思想作一些分析如表1的支付矩阵所示。其中假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；AnBn（n=1234）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S其利润相等则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'称之为变异房地产开发商或银行而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高这种策略就会在种群中发展即适者生存体现在这种策略的增长率大于零即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样运用雅克比矩阵局部稳定性原理通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略可以系统地论述房地产金融风险的演进过程从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。三、演化博弈稳定性分析从1998年房地产市场化以来根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：1．1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革为了实现经济的快速发展政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策培育房地产业作为新经济增长点中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率推行宽松的货币政策通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求房地产业迅猛发展而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高房地产行业的准入门槛比较低房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长与此同时房价也快速上涨房地产市场呈现出一片繁荣景象。在该时期内当银行实行宽松的信贷政策时由于房地产市场一片繁荣房地产价格不断攀升并且处于市场化初期房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小因此当房地产开发商投资高风险的项目基于巨大的市场需求房地产开发商能够及时卖出楼盘能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下银行放出更多的贷款则获得利息等收益也大大高于房地产开发商