房地产开发项目成本控制的关键阶段.docx

房地产开发项目成本控制的关键阶段摘要：项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点所起的作用和重要程度也有所不同。成本控制最关键的二个阶段：设计阶段和施工阶段。本文探讨了房地产开发项目关键阶段成本控制的措施。关键词：房地产；开发项目；成本控制；措施中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：房地产开发项目的成本控制就是对项目的投资决策、设计、工程承发包、工程施工以及竣工等阶段的成本实施控制保证项目成本控制目标的实现。这是一个系统、复杂和长期的动态管理过程工作内容特别多所涉及的知识面非常广需要全员参与并综合集体智慧才能取得较好效果真正实现项目成本控制的目的。一、房地产开发项目成本构成1、前期项目费用。项目开发是一个过程从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。特别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。2、建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。3、安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。4、完工后的清理费用如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分如果不设现场管理机构那么不计入开发成本项目直接计入当期损益。5、配套设施费用。在开发项目中发生的可计入成本的不能有偿转让的公共配套设施费用如公厕、锅炉房等设施支出。二、房地产开发项目成本控制的关键阶段1、设计阶段的成本控制（1）设计方案优化设计方案的优化是设计阶段的首要任务它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时通过优化建筑造型、装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案可以最大限度地提高建筑使用率；再设备选型方面再保证技术可行的基础上如在电梯空调弱电系统等方案设计时通过合理的方案优化可以节省大量投资对降低工程成本起到了事半功倍的效果。（2）实行限额设计有效控制造价限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算控制初步设计按照批准的初步设计的总概算去控制施工图的设计。实施限额设计强化设计经济责任制是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准应严格控制变更程序不轻易变更设计以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控因此必须对各项指标确定设计限额并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较优化设计为降低工程造价奠定基础。（3）前期造价分析通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研―设计任务书―方案设计―图纸会审。由于关注点的不同设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头由设计单位来实现。开发单位在委托设计前要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研通过考察相关项目、收集最新技术资料组织专题专家会等方式与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式在设计任务书中把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审从设计、工程销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计设计费一般只相当于建筑工程总费用的1%左右但正是这1%的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用由此可见设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段造价人员的工作重点是通过造价分析协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。2、房地产开发项目实施阶段成本控制（1）抓好施工图审核与细化在项目建设过程中施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低对成本控制有着直接的关系它们对建设施工过程中减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。特别是对施工图纸的审核与细化质量越高在建